Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Юридическая база договора коммерческого найма
Мы уже рассматривали выше, какими правовыми актами следует регулироваться для заключения сделки коммерческого найма. Гражданский кодекс регламентирует общий порядок найма и заключения договора, а жилищный освещает основные правила найма.
Прежде всего необходимо выяснить, какое жильё можно сдавать во временное пользование. Согласно ГК РФ (статья №673), жилое помещение должно соответствовать следующим нормам:
- пригодность для постоянного проживания, то есть отвечать санитарно-гигиеническим стандартам, которые предусмотрены жилищным законодательством;
- сдавать можно не только полноценную жилплощадь, но и её часть – комнату;
- быть изолированным и иметь отдельных вход по отношению к другим помещениям квартиры – если это комната, то она не должна быть проходной;
- наниматель имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Для коммерческого найма характерно следующее:
- Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
- Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
- При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
- Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
- Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
- Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
- Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации.
Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем.
При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Что такое коммерческий найм муниципального жилья
Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.
Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.
Коммерческий наём жилья это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию
Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.
Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.
Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.
Обязанности и права сторон
Такое соглашение является двухсторонним, а это означает, что и наниматель и наймодатель имеют в этой сделке как определенные права, так и определенные обязанности. Общие их обязанности заключаются в соблюдении всех пунктов договора и законодательных актов, касающихся коммерческого найма.
Также каждая из сторон имеет индивидуальные права и обязанности, которые стоит перечислить отдельно.
К правам наймодателя относится:
- требование от квартиросъемщика выполнения всех требований соглашения;
- получение своевременной платы за наем.
В обязанности наймодателя входит:
- следить за соблюдением правил эксплуатации строения;
- производить или организовывать ремонтные работы капитального типа;
- нести ответственность за недостатки жилья, если они мешают нормальному проживанию жильцов;
- устранять последствия аварий, если они произошли не по вине нанимателя.
Наниматель по договору коммерческого найма имеет право:
- Временно вселять в снимаемое жилье своих близких с предварительным согласием наймодателя.
- Производить переустройство квартиры с одобрением собственника.
- Вселять несовершеннолетних жильцов без согласия владельца.
Есть у квартиросъемщика и некоторые обязанности, а именно:
- использовать снимаемое жилье только для проживания;
- сохранять имеющееся имущество в хорошем состоянии;
- вовремя оплачивать наем и коммунальные услуги;
- осуществлять текущие ремонтные работы.
Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.
Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:
- просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
- умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.
Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.
Как заключить договор коммерческого найма жилого помещения,
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
- Изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
- Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
- В найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Это тоже важно знать:
Какие существуют правила торговли непродовольственными товарами
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:
- предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
- срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
- размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
- состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
- состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
- иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.
Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы: документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.); правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.); договор коммерческого найма и акт приема передачи. При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.