Защита прав дольщиков при долевом строительстве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав дольщиков при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Москва. 18 июля. ИНТЕРФАКС — Верховный суд (ВС) РФ решит, могут ли физлица, купившие несколько квартир, претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного пользования, свидетельствует картотека суда.
Такой вопрос возник в деле о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика за 31,34 млн рублей по договору долевого участия 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв.м. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был.
В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный Фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала ДОМ.РФ, плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.
Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.
В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.
Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции. Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.
«Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей», — объяснила апелляция.
По ее мнению, «если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным».
Паначев, покупая сразу 15 квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом.
«Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция и отказала Паначеву во включении требований в реестр на передачу жилых помещений. Арбитражный суд Московского округа ее поддержал.
Если решения этих инстанций не будет изменено, Паначев в отличие от других дольщиков не получит квартиры после достройки дома. Максимум он сможет рассчитывать на возврат средств наравне с другими контрагентами застройщика в рамках дела о несостоятельности.
Оспаривая решения апелляции и суда округа, Паначев обратился в ВС. В своей жалобе он обращает внимание на то, что суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр на передачу жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий.
«Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», — приводятся в материалах дела его аргументы.
Также Паначев настаивает, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве.
«Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса», — настаивает он.
Эти доводы судья ВС Ирина Букина сочла достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Заседание назначено на 15 августа.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Данные о кредиторах застройщика собираются по решению суда в соответствующем реестре. Для попадания в этот документ дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему с заявлением, которое тот передаст в суд.
В своем заявлении покупатель недостроенного жилья вправе требовать передачу приобретенной им недвижимости в собственность или же выплату перечисленных по ДДУ средств.
Расчет суммы требований участника, заключившего ДДУ, происходит на основании затрат по этому договору и реального ущерба. Последний представляет собой разницу между выплаченными по ДДУ средствами и стоимостью жилья. Сколько стоит недвижимость, при расчете реального ущерба определяется, исходя из рыночных цен, актуальных на день, когда была введена процедура о банкротстве.
Выплата по ДДУ может быть больше рыночной цены. Однако закон – на стороне дольщиков, поэтому размер компенсаций им не должен быть меньше оплаченной по ДДУ суммы.
Отчет с установленной суммой получает и суд, и не дождавшийся своего жилья дольщик. Если последний не согласен с размером предлагаемой ему компенсации, он вправе обжаловать сумму в суде, предоставив документальные основания, к которым, к примеру, относится отчет о другой оценке.
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.
Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры
Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).
Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:
|
Срок |
Действие |
|
10 дней с даты утверждения конкурсного управляющего |
Директор передает управляющему списки дольщиков |
|
5 дней со дня получения списка дольщиков |
Конкурсный управляющий уведомляет дольщиков о начале процедуры банкротства, предлагает предъявить требования |
|
2 месяца со дня получения уведомления (срок может быть восстановлен, если пропущен по уважительной причине) |
Дольщик направляет управляющему требование, при более поздней подаче оно не будет рассмотрено |
|
30 рабочих дней с момента предъявления требования |
Конкурсный управляющий рассматривает требование, принимает по нему решение:
В пределах срока уведомляет о решении дольщика |
Компенсационный фонд застройщиков
С 2017 года все застройщики должны отчислять взносы в фонд долевого строительства. Такое обязательство есть у всех компаний, которые заключают с гражданами договора долевого строительства с гражданами после 1 января. Величина взноса составит 1% от стоимости строительства, указанной в смете. Его перечисляют единовременно до госрегистрации договора долевого строительства.
Данное изменение в законе направлено на дополнительную защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и должно положительно отразиться на росте доверия к рынку долевого строительства. Средства, аккумулированные в фондах, допускается направить на выплату дольщикам, застройщики которых не выполнили взятые обязательства, либо на оказание финансовой поддержки застройщику, которому фонд даст поручение достроить объект.
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:
- признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
- признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
- на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.
Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.