Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

• Подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке нужно только после её осмотра.
• Обнаруженные недочёты должен устранять застройщик: перечислять их необходимо все без исключений.
• Если в квартире есть существенные недочёты, которые делают проживание в ней невозможным, подписывать акт до их исправления не нужно. Если недочёты несущественные, их нужно указать в дефектном акте или акте приёмки и подписать последний.
• Требовать, чтобы застройщик исправил дефекты, можно в течение 5 лет после подписания акта. Покупателя жилья защищает гарантия по 214-ФЗ.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)

При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.

В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.

Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:

• составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;

• не чинить препятствий в проведении экспертизы;

• передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.

Разрешая спор, судьи исходили из следующего.

Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.

Выявление недостатков не препятствует участнику:

• принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;

• зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.

Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.

Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После ввода дома в эксплуатацию и его приемки государственной комиссией дольщики в обязательном порядке должны провести осмотр квартиры, по итогам которого будет составлен акт приема-передачи объекта и смотровой лист (дефектная ведомость) в том случае, если были выявлены дефекты и недоделки.

Заполнение смотрового листа происходит:

• После приёмки жилого дома государственной комиссией (на это отводится 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию).
• В день передачи дольщикам ключей от квартиры.
• Непосредственно перед составлением акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора.

Как получить неустойку за нарушение сроков сдачи дома

Если застройщик опоздал со сроком сдачи дома, получением разрешения на ввод или с передачей ключей, с него можно требовать неустойку за каждый день просрочки. Для начала необходимо написать претензию в двух экземплярах, один из них остаётся у компании, а на втором нужно поставить штамп с датой получения. Ответить обязаны в течение 10 дней.

Стандартная формула для расчёта неустойки:

1/150*СР*СК/100*Д, где

СР – действующая ставка рефинансирования (с 2016 г. приравнена к ключевой ставке Центробанка. Если в период просрочки ставка изменилась, дни считают по-отдельности);

СК – стоимость квартиры;

Д – количество дней просрочки.

Обычно застройщик приглашает в офис, чтобы поторговаться или предложить выход из сложившейся ситуации. Если удалось договориться, и сумма компенсации устраивает, то нужно подписать соглашение о досудебном урегулировании конфликта.

Важно! В соглашении необходимо прописать не только размер неустойки, но и срок, в который деньги должны быть перечислены на счёт дольщика.

Если договориться не удалось, можно смело обращаться в суд. В большинстве случаев спор решается в пользу покупателя, который, помимо неустойки, получает 50% от суммы сверху как штраф, плюс компенсацию всех судебных издержек.

Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа

Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.

В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу. В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов. Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо. В письме застройщик сообщает, что дом сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Этого требует закон. Если застройщик классный, то он еще и позвонит вам, и отправит смс.

Если вы купили квартиру у среднестатистического застройщика, он может не отправить вам смс. Поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях — так вы быстрее узнаете о передаче квартир. Когда застройщик начнет выдавать ключи, сами позвоните ему и согласуйте удобное время для приемки.

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

На встрече с дольщиком застройщики часто предлагают подписать акты приемки-передачи не глядя. Не поддавайтесь на уговоры застройщика: сначала смотрите квартиру, потом решайте, подписать акт или нет.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Акт осмотра (дефектовая ведомость)

Каким бы ни оказалось итоговое решение по приемке квартиры, обязательно следует составить акт осмотра – его еще называют дефектовой ведомостью. В него надо включить список всех недостатков, обозначить сроки их устранения, если они не были прописаны в договоре, и передать его застройщику.

Важно, чтобы акт осмотра был подписан представителем застройщика с расшифровкой его должности и ФИО, обращает внимание Юрий Крюков. Также специалист должен иметь все полномочия на приемку претензий по качеству. В противном случае, если дойдет дело до суда, то могут возникнуть проблемы.

Если на этапе осмотра квартиры не выявлены существенные недостатки или имеются предложения по незначительным доработкам, то, как правило, клиент и застройщик оформляют передаточные документы. Результат долевого строительства переходит в пользование клиенту, поясняет Руслан Соловьев.

Согласно п. 5 ст. 8 214-ФЗ, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исправления недочетов застройщиком. Но, с точки зрения судебной практики, сделать это можно лишь при наличии существенных недостатков квартиры, акцентирует Денис Артемов.

Отсутствие фурнитуры на окнах или поцарапанные стены к ним не относятся. В этом случае отказ от подписания акта будет расценен как уклонение и намеренное увеличение срока передачи квартиры, ведь за просрочку застройщик оплачивает неустойку. Тогда, на основании п. 6 ст. 8 214-ФЗ, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи.

По закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение сроков устранения недостатков застройщик несет ответственность в размере 1% либо от стоимости квартиры, либо от стоимости работ за каждый день нарушения. Это зависит от того, делает ли обнаруженный недостаток квартиру непригодной для проживания.

Нужен ли «свой» технический специалист на приемке квартиры

Далеко не каждый покупатель недвижимости разбирается в строительстве и способен оценить качество выполненных работ. Поэтому на приемку иногда приглашают стороннего технического специалиста.

Такую инициативу оценивают положительно как юристы, так и представители строительных организаций. Так, по мнению Руслана Соловьева, «дополнительная оценка качества передаваемых объектов позволяет повысить уровень доверия клиентов к компании».

Юрий Крюков полагает, что такие специалисты помогут определиться, были ли нарушены строительные нормы, а также понять, являются ли выявленные недостатки существенными, и позволяют ли они использовать помещение по назначению. Исходя из профессионального заключения, следует принимать решение: подписывать акт приема-передачи или нет.

Кроме того, добавляет Денис Артемов, в ДДУ нередко содержится пункт о том, что дольщик при приемке квартиры должен сослаться на конкретное нарушение строительных норм и правил. Поэтому технический специалист поможет не только обнаружить недочеты, но и грамотно составить дефектную ведомость.

Если не удалось договориться…

Нечасто, но все же возникают ситуации, когда находит коса на камень, и дольщик с застройщиком не могут договориться о приемке квартиры. Один считает, что обнаруженные недостатки слишком серьезные и строители обязаны их исправить за свой счет, а другой не видит своей вины и не соглашается нести расходы.

В этом случае снова следует обратиться к 214-ФЗ, говорит Денис Артемов. Согласно ст. 7, если объект построен с нарушениями по качеству, то покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если качество будет совсем ужасным, или строители не смогут устранить дефекты, дольщик может разорвать ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на возвращаемую сумму (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом понятия «существенности» в 214-ФЗ нет.

Однако, согласно п. 4 ст. 9, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.

Там есть такое определение: «существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки».

Эта формулировка может быть использована в суде. Кроме того, вопрос о том, являются ли строительные недоделки квартиры существенными или нет, довольно часто разрешается строительно-технической экспертизой.

Поэтому, получив профессиональное заключение техспециалиста, можно обращаться в суд. Однако в большинстве случаев стороны предпочитают урегулировать конфликты в досудебном порядке.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Любые выявленные в ходе осмотра дефекты должны быть задокументированы.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

• дефекты внутренней и внешней отделки;
• отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
• несоответствие помещения по части заявленной площади;
• отсутствие лифтов либо их неисправность;
• другие существенные недочеты.

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.

Что взять с собой на приемку квартиры

Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.

Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:

• ручку и блокнот для записей;
• фонарик;
• зажигалка или спички;
• мел, чтобы помечать недочеты;
• небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
• строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
• рулетка понадобится для измерения метража.

Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.

Похожие записи:

• Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах
• Кто платит НДС – продавец или покупатель?
• Порядок лишения водительского удостоверения за пьянку в 2023 году