Взносы на капремонт: вопросы и ответы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взносы на капремонт: вопросы и ответы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Частые вопросы от собственников
- Будет ли производиться капитальный ремонт, если ранее перечисленных средств на счет ФКР не хватает? Да, работы, заложенные в плане, будут выполнены даже при условии недостаточного финансирования со стороны собственников. Для их реализации привлекаются средства, накопленные ФКР на консолидированном счете, кредитные линии банков. Размер взносов жильцов от этого не изменится, ремонты будут выполнены в долг.
- Зачтутся ли суммы, потраченные жильцами на общедомовой ремонт, если он не был включен в региональную программу? Частичный или полный зачет таких расходов возможен только в случае включения их в план регионального оператора, либо доказанной необходимости их проведения с корректировкой программы.
- Нужно ли платить за капремонт, и какие последствия могут возникнуть при неперечислении взносов в ФКР? При возникновении задолженности более, чем за месяц, по закону будут начисляться пени. С должниками региональный оператор имеет право проводить претензионно-исковую работу и потребовать средства с неплательщика через суд. В этом случае должнику придется отдавать долг, пени и выплачивать судебные издержки. Поскольку платежи за капитальный ремонт приравниваются законодательством к платежам за коммунальные услуги, условия их истребования аналогичны. Суд может не просто вынести постановление о компенсации долга и пени, но и наложить арест на имущество должника или временно ограничить его выезд за пределы РФ.
- ТСЖ не заключало отдельный договор с региональным оператором. Значит ли это, что взносы в ФКР платить не нужно? Нет, не значит. Взносы на капитальный ремонт обязаны платить все собственники помещений в многоквартирных домах. Заключение договора с региональным оператором не требуется, так как обязанность по оплате взносов возникает в силу закона.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Капремонт дома для пенсионеров: должен ли пенсионер выполнять взнос
С 2016 года регионы могут устанавливать свои условия предоставления льгот по капремонту в фонд который имеет домдля отдельных категорий граждан. К категориям граждан, которые могут рассчитывать на льготы относятся пенсионеры, являющиеся блокадниками, ветеранами труда и т.п., бюджетники (в особенности, проживающие в селе), ликвидаторы Чернобыльской аварии, многодетные семьи.
Пенсионер получает особые льготы, поскольку их размер зависит от возраста льготника. Когда пенсионеру исполнилось 70 лет, ему полагается льгота на 50% для взносов на капремонт (он платит только половину от указанной суммы). Правда у этого условия есть нюанс. Пенсионер, получивший льготу должен жить в квартире, за которую платит самостоятельно или с таким же пенсионером как он сам.
Если пенсионеру больше 80 лет, его льгота увеличивается. Ему больше не нужно делать взносы в фонд капитального ремонта, поскольку льгота составляет 100% за дом. Но условие такое же, как и для пенсионеров которым 70 лет – проживание одному или в компании такого же пенсионера.
Также на льготы могут рассчитывать инвалиды, но только инвалиды первой и второй группы (в том числе, если этот пенсионер ещё и инвалид). Кроме того льготу могут получить граждане на иждивении которых есть ребенок-инвалид. Но максимальный размер такой льготы составляет 50% от общей суммы, по которой совершается оплата.
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
Капремонт ставит вполне определенные задачи – устранение проблем, связанных с изношенностью здания, и приведение его в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние.
В комплекс работ входят также мероприятия по замене устаревших механизмов на более современные, например, замена лифтов, счетчиков. Вполне объяснимо, что по затратности такой ремонт стоит куда дороже, чем косметический.
Через сколько лет после сдачи дома нужно оплачивать капремонт
В ст. 170 ЖК РФ, а именно, в ее ч. 5.1 указан точный срок, по окончании которого жителям необходимо вносить плату за капремонт в новостройках. Данной нормой предусмотрено, что собственники квартир обязаны оплачивать услугу по окончании периода, который был установлен органом госвласти субъекта России. Он устанавливается региональной программой капремонта. Но взносы за капремонт должны уплачиваться не позже 5 лет с точной даты, когда новый дом был включен в программу.
Важно! Управляющие компании начинают начислять платежи за капитальный ремонт по истечении 5 лет со дня, когда новостройка была включена в программу, утвержденную отдельно взятым субъектом.
Собственниками квартир в новых домах утверждается фонд по проведению капитального ремонта. Они обязаны принять соответствующее решение на собрании в течение 3-х месяцев до даты появления у них обязанности вносить платеж за данную услугу.
Платить ли новоселам недавно построенного дома за капремонт
Законодатель акцентирует внимание на том моменте, что многоквартирный дом могут ввести в эксплуатацию уже после того, как утверждена программа запланированных капитальных ремонтов по региону, куда затем вносятся изменения.
Отдельно выделено, когда жильцы новых домов начинают платить за капремонт (п.п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Собственники квартир, приобретенных от застройщика, должны:
- определиться с органом управления общим имуществом;
- не позднее срока, установленного в регионе проживания, который не может превысить 5 лет со дня включения конкретного строения в программу, начать вносить взносы на капремонт.
Если новоселы не примут никакого решения, за месяц до окончания данного срока для выбора способа формирования фонда, органы местной власти возьмут инициативу в свои руки:
- собственникам квартир предоставят информацию о последствиях;
- если не проводилось общее собрание по данной повестке дня, назначат день и время, оповестив владельцев жилья о необходимости обсуждения насущной проблемы.
Сколько лет новостройки не платят за капремонт как видим, зависит от принятой региональной программы, но не более 5 лет, согласно закону.
Дома, считающиеся новостройками
К новостройкам относятся здания, возведенные 2-3 года назад. Максимальный возраст такого дома составляет 5 лет. Продажей квартир в новостройках занимается непосредственно застройщик. Также реализацией такой недвижимости могут заниматься физические или юридические лица, имеющие на руках ДДУ. Если же человек покупает квартиру, на которую ранее уже было оформлено право собственности, то такое жилье считается вторичкой.
В ряде случаев статус новостроек получают дома, подвергшиеся реконструкции. Подобное возможно, если в результате проведения ремонта изменилось количество квартир в здании или были внесены правки в запись в ЕГРП. Также дому мог быть присвоен новый кадастровый номер.
Однако случаи реконструкции являются скорее исключением из правил, чем нормой. По умолчанию же новостройка – это дом от застройщика.
Отсрочка по взносам на капремонт
Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?
Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.
Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.
Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.
А ЕСЛИ РОСРЕЕСТР СИЛЬНО ЗАПОЗДАЛ С ПЕРЕДАЧЕЙ ДАННЫХ?
К счастью, собственник не должен самостоятельно исчислять сумму взноса. Да он и не может ее уплатить фактически, пока Фонд не выставит ему соответствующий платежный документ (или сумма взноса не будет включена в общий счет на оплату ЖКУ) — в зависимости от избранного способа формирования фонда капремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (а такой сценарий наиболее популярен) собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
Аналогичный порядок уплаты установлен и для случаев формирования фонда капитального ремонта на специальном счете (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).
Но, к сожалению, рассчитывать и начислять взносы Фонд может только на основании данных не только о сданных в эксплуатацию домах, но и на основании данных конкретных собственников и размере площади их квартир. А Росреестр, который и обязан эти данные передавать, к еще большему сожалению, передает их с опозданием в… несколько лет!
Так, вполне обыденной является ситуация, когда по домам, сданным в конце 2014 года и включенным в региональную программу капремонта в конце 2015 года, Росреестр передал Фонду данные только в середине 2019 года!
Фонд, соответственно, тут же начисляет взносы и за текущий месяц, и за предыдущие периоды.
Примечательно, что никаких оговорок относительно того, что взносы не начисляются за предыдущий период с момента включения дома в программу капремонта и до момента получения Фондом информации для правильного начисления сумм взносов на капремонт, закон не содержит.
И потому получается парадокс: собственник в текущем моменте времени впервые получает платежный документ об уплате взносов за капремонт по квартире в недавно отстроенном доме с уже указанной суммой долга за все предыдущие года! Соответственно, и сумма долга получается весьма внушительная.
Пример расчета.
Сумма взноса за 70-метровую квартиру составляет 436 руб. в месяц.
За год получается 5 232 руб.
Однако Фонд задним числом начислил взносы за три предыдущих года, выставив «внезапный» долг в сумме 15 696 руб.
Итого выставлено к уплате: 436 руб. (текущий взнос) + 15 696 руб. = 16 132 руб.
И собственник должен будет оплатить всю эту сумму сразу, вместе с платежами за ЖКУ. Иначе ему могут начать начисляться пени.
Никакой ответственности за такую просрочку ни Росреестр, ни Фонд перед собственником за подобные просроченные начисления не несут.
Наоборот, на собственника возложена обязанность по своевременному внесению взносов. Исходя из установленных сроков оплаты всю сумму (текущего взноса и «внезапно» возникшего долга) собственник должен уплатить в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При просрочке уплаты взносов собственника ждет начисление пени (ч. 2 и 4 ст. 181, ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). И, опять же, никаких поблажек и рассрочек в ситуации «внезапности» образования долга по взносам закон не предлагает.
Кстати, Фонд вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 171 ЖК РФ).
Какие дома считаются новостройками
Попробуем разобраться законны ли сборы платы за капитальный ремонт в новостройке, а также что такое новострой. Забавно, что саму трактовку понятия некоторые эксперты, выступающие в качестве юридических консультантов, дают прелюбопытную. Они отталкиваются исключительно от изменений в российском Жилищном кодексе, введенных в действие в 2015 году. Согласно этим нововведениям получается, что новыми признаются только объекты, которые сдали в эксплуатацию, начиная с середины 2016 года.
Согласитесь, трудно увидеть разницу между двумя постройками, которые признали пригодными к заселению 30 июня 2016 года и 1 июля этого же года. А как определять состояние построек лет через десять-двадцать-тридцать? Неужели они так и останутся в прежнем статусе?
Проще следовать словарному определению, считая новостроем объект, который признан подходящим для эксплуатации после завершения строительства. На протяжении последующих пяти лет жильцы такого дома могут пользоваться гарантией, предоставляемой строительной компанией-застройщиком. Она обязывает последнего за свой счёт устранять проявившиеся дефекты строительства.
Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройках
Не подпадают под действие требований п. 1 ст. 169 ЖК граждане, которыми не приватизировались квартиры. Они продолжают проживать в МКД, принадлежащих муниципалитету и ответственность за состояние имущества возлагается на него.
По нормам ЖК возможно освободить от уплаты сборов на капитальную реконструкцию зданий собственников помещений в МКД:
- намеченных к сносу как обветшавшие;
- с 70%-ным и более износом, что приводит к превышению нормативной стоимости капремонта и делает его нерентабельным;
- отчуждаемых государством или муниципалитетом вместе с участком земли, на котором они расположены, для проведения общественно значимого строительства (например, автострад или инженерных коммуникаций);
- где уже провели необходимые мероприятия силами жильцов, не привлекая денежных ресурсов регионального фонда капремонта или бюджетные средства;
- где уже достигнут минимально достаточный уровень финансов на спецсчёте, позволяющий выполнить работы по существующему перечню. Полномочным собранием принимается решение приостановить сбор отчислений, по поводу чего направляется петиция, адресуемая региональному фонду.
Взимание платы за капремонт в новостройках представляет собой проблему, требующую внимания со стороны государства. Да, собирать деньги с такой целью необходимо, это мало кем отрицается. Однако проводить капремонт в новостройке станут не ранее, чем в 2046 году, если, конечно, собственники помещений в МКД не соберут необходимую сумму до наступления этого срока.
Возложенная на собственника помещений в МКД статьей 210 ГК ответственность за состояние имущества, поставлена под контроль региональных операторов фондов капитального ремонта. Они устанавливают минимальный уровень отчислений, обоснованность которого не всегда представляется очевидной. А властные органы субъектов РФ не всегда идут навстречу жильцам новостроек в отношении предоставления разумных отсрочек при осуществлении сборов.
Какой дом следует считать новостройкой
Вне зависимости от того, о каком именно доме идет речь – основным параметром в данном случае является время его сдачи в эксплуатацию. Как следует из принятых в прошлом году поправок к Жилищному кодексу, новой считается постройка, которая была принята после начала июля 2016-го.
В данное время российские жилищные законы, как, впрочем, и вся нормативная база страны, весьма динамично меняются. В итоге нередко происходит так, что сотрудники управляющей компании не успевают отреагировать на нововведения, и по этой причине платежки содержат взносы на капитальный ремонт. В то же время другие дома от такой обязанности избавлены.
Нюансы
Граждане, проживающие в новостройках, делятся обычно на две категории. Они:
- либо полностью оплачивают счета, не утруждая себя размышлениями;
- или же отказываются отдавать деньги на капремонт.
Кто прав, а кто нет, попытаемся разобраться. Все дело в том, что имеется немало нюансов, которые в реальности только вносят путаницу.
Мало кто может указать с уверенностью, с какого момента необходимо начать начисление платы за капремонт. К примеру, дома, сданные в эксплуатацию до июля 2016-го, на протяжении следующих пяти лет пребывают на гарантийном обслуживании у компании-застройщика.
Данное обстоятельство означает, что в ситуации, когда случится какая-либо авария, именно названный хозяйствующий субъект обязан будет за свои деньги провести ремонт. Следовательно, можно сказать с уверенностью, что на протяжении названного ранее срока деньги собираемые на капитальный ремонт средства не понадобятся.
И как раз это и является основным аргументом граждан, отказывающихся оплачивать данный счет.
В то же время иногда дом не находится на гарантийном обслуживании, и при этом сдача его в эксплуатацию произошла ранее июля 2016 года. В данной ситуации жильцам такой многоэтажки необходимо обязательно провести общее собрание. На повестке дня должны быть следующие вопросы:
- порядок сбора денег на капремонт здания;
- размер взносов;
- формирование перечня первостепенных работ.
Тем не менее, согласно российскому законодательству, отказ от оплаты капитального ремонта неправомерен. В статье 168, содержащейся в Жилищном кодексе РФ, четко указывается, что данная обязанность касается всех граждан страны без исключения.
Законодательный аспект вопроса
Размер и необходимость оплаты взносов на капремонт в новостройках прописан в законодательной базе. Все возникающие вопросы решаются в соответствии с требованиями ЖК РФ. Так, плату в новостройках за капремонт обязаны осуществлять собственники не только жилых помещений, но и не жилых.
Какой минимум нужно платить по взносам, высчитывается на основе технических исследований. Данная экспертиза проводится для каждого здания, каждого региона отдельно. Начисление взносов на капитальный ремонт в новостройках выполняется с помощью формулы: S = k*n, где
- s – общая сумма начислений;
- k – цена за 1кв. м;
- n – площадь квартиры.
Нужно ли платить за капремонт
Закон говорит, что все хозяева жилья в многоквартирных домах обязаны ежемесячно делать взносы в фонд капремонта. Тариф устанавливают региональные власти. Окончательная сумма в платежке зависит от площади квартиры. При подсчете взноса балкон и лоджия не учитывается.
Платеж за этот вид коммунальной услуги вносится на счет регионального оператора, но владельцы недвижимости могут открыть специальный счет. Чтобы это реализовать, надо создать ТСЖ, чтобы право управления общим имуществом от управляющей компании перешло к ТСЖ. После этого нужно организовать собрание жильцов квартир с вопросом об открытии специального счета.
Важно! Оплата капремонта в новостройках будет перечисляться на него. Собственники жилья в многоквартирном доме смогут сами контролировать накопления и расходования денежных средств. Они смогут снимать деньги со счета и использовать их на оплату ремонта дома. Владельцы квартир сами договариваются с подрядными организациями о сумме работ и оценивают результат.