Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

Продавец квартиры — кто может им быть?

Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.

Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.

Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.

B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:

📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;

📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;

📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;

📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;

📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;

📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;

📌 cpoки и cпocoб oплaты;

📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.

К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Как оформить куплю-продажу квартиры и зарегистрировать права собственности

Пройти процедуру можно через:

• Росреестр;
• ближайший офис МФЦ.

Алгоритм действий в обоих случаях одинаков, как и пакет документов:

1. заявление;
2. чек об оплате пошлины (2000 рублей);
3. подтверждение права собственности на объект;
4. выписка из ЕГРН (при необходимости выписка из домовой книги);
5. техпаспорт (действует 5 лет с момента выдачи).
6. паспорта продавца и покупателя;
7. ДКП (3 экземпляра).

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

• Покупателя

  В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.

• Банка при выдаче ипотеки

Через агентство недвижимости

Данный способ наиболее удобный для всех сторон соглашения:

• риэлтор сопровождал сделку купли-продажи и знает все ее детали;
• у юристов агентства было время на изучение всех документов, запрос необходимых сведений и точно знают, что нужно указывать в тексте соглашения, чтобы он был максимально выгодным для клиента.

Если агентство представляет интересы покупателя, «чистота» объекта недвижимости изучается сразу и во многих случаях дело не доходит до подписания соглашения.

Если определенные проблемы выявляются на этапе заключения договора, у продавца запрашиваются дополнительные сведения либо юристы их получают из собственных источников. После того, как изучены все нюансы, начинается оформление сделки в следующем порядке:

1. составляется текст договора (юристами агентства либо сторонними специалистами);
2. проект соглашения внимательно изучается сторонами, юристами и нотариусом, при необходимости вносятся изменения;
3. текст выдается участникам сделки для изучения и подписания.

Основная особенность данного способа заключения договора – предоставление сторонам достаточного времени для тщательного изучения документа, обсуждения всех деталей и утверждения окончательного варианта.

После этого участники сделки подписывают соглашение и регистрируют в Росреестре переход права собственности.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично, через представителей или отправив документы по почте.

В обязательном порядке потребуется следующая документация:

• Заявление от обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Доверенность представителя, паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Акт приема-передачи в трех экземплярах.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

Расходы при продаже квартиры

Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

К сопутствующим выплатам можно отнести:

• Затраты на услуги нотариуса.
• Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
• Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
• Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
• Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

— выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
— правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
— паспорт продавца;
— паспорт покупателя;
— справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
— согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
— разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
— квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Суд признает договор оспоримым, если он:

— заключен с помощью угроз и насилия;
— оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
— заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
— составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
— продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
— не соответствует требованиям законодательства;
— на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Похожие записи:

• Нужен ли кадастровый паспорт для сделки с недвижимостью в 2022 г
• Детям из пробирки закон не писан: как регулируют суррогатное материнство
• Калининград: что нужно для проезда на поезде