Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко исходный ВРИ участка сформулирован таким образом, что допускает сразу несколько толкований, принципиально разных с точки зрения их влияния на размер земельных и имущественных платежей в бюджет (арендная плата, земельный налог, налог на имущество и т. д.). Приведение ВРИ в соответствие с Классификатором позволяет устранить подобную неопределенность и снизить нагрузку компании по платежам в бюджет.
Является ли процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором изменением ВРИ
Процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором формально не является изменением разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго.
То есть в данном случае органы публичной власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ участка, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний ВРИ не изменяется, но уточняется. В том числе, может быть установлено соответствие ранее присвоенного ВРИ участка нескольким ВРИ, содержащимся в Классификаторе.
Для приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли испрашиваемый ВРИ действующими ПЗЗ и соответствует ли участок предельным параметрам для испрашиваемого вида. Также применение рассматриваемой процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем в ряде случаев является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом смены ВРИ для землепользователей.
Орган публичной власти обязан по требованию правообладателя участка установить соответствие текущего ВРИ участка виду (видам) разрешенного использования, предусмотренным в Классификаторе. На основании установления этого соответствия Росреестром вносятся изменения в ЕГРН.
Отказ в приведении ВРИ в соответствие с Классификатором может быть обжалован в судебном порядке.
Юристы «Два М» помогут определить, какому именно ВРИ по Классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ участка, а при наличии нескольких вариантов возможного ВРИ добьются установления наиболее благоприятного.
Как выбрать вид разрешенного использования?
Самое сложное во всей этой процедуре – это выбрать правильный вид использования.
Для правильного выбора надо руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В нем указаны все разрешенные ВРИ участков в определенной зоне. Нужно будет выбирать из предложенного списка. После того, как выбор сделан, остается подать заявление в Росреестр. В течении месяца Росреестр вносит изменения в характеристики участка.
Также можно заказать ГПЗУ в органе местного самоуправления. В ГПЗУ также указываются весь перечень возможных ВРИ. Это самый простой, но самый долгий способ получения информации.
Если ПЗЗ отсутствует в вашем районе (что маловероятно), то в этом случае, необходимо обращаться в Администрацию с заявлением на изменение вида разрешенного использования.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.
Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.
Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:
- правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
- полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
- внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
- установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.
Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию
Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.
Заявление в муниципалитет подается посредством:
- МФЦ;
- регионального портала государственных и муниципальных услуг.
Для изменения ВРИ требуется:
- заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
- паспорт заявителя;
- выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
- заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
- документы, удостоверяющие право на участок.
- доверенность, если заявление подает представитель.
Судебная практика: изменение вида разрешенного использования участка
В собственности компании «Арго» находился земельный участок. Представители компании для изменения вида разрешенного участка на другой обратились в Росреестр. Тот вид, который выбрала компания, в полной мере соответствовал виду деятельности, осуществлявшемуся компанией. Однако в Росреестре отказались проводить кадастровый учет изменения вида разрешенного использования, сославшись на отсутствие акта органа местного самоуправления о соответствующем изменении.
Компания «Арго» решила оспорить решение в суде, подав иск в районный суд, где в иске было отказано. В областном суде, куда компания направила повторный иск, тоже отказали, выразив свое согласие с решением Росреестра.
Компания «Арго» подала кассационную жалобу, и судьи встали на сторону предприятия. Они ссылались на то, что при наличии утвержденных правил застройки и землепользования от местной администрации не требуется решение об изменении вида разрешенного использования. В суде отметили, что компания «Арго» вполне могла подать стандартное заявление и приложить к нему документы, необходимые для кадастрового учета.
Изменение ВРИ на условно-разрешенное
Чтобы изменить основной вид использования на условно-разрешенный, необходимо получить разрешение муниципального органа. Например, вы имеете в собственности участок земли с кодом ВРИ — 4.4. (Размещение капитальных объектов для продажи товаров), который приобрели для строительства магазина. Обстоятельства изменились, и вы решили построить АЗС (код 4.9.1.1).
Порядок согласования вопроса установлен ст. 39 ГК РФ:
- направляете заявление с просьбой изменить назначение земельного участка в Комиссию ППЗ при администрации;
- вопрос рассматривается на публичных слушаниях или проводится общественное обсуждение;
- по результатам обсуждения проекта Комиссия выносит рекомендации о предоставлении разрешения или отказе в нем;
- окончательное решение выносит глава администрации на основании рекомендаций и результатов публичных слушаний.
При вынесении положительного решения, оно направляется в орган Росреестра. Заявитель может обратиться туда сам с предоставлением разрешительного документа и в течение 15 недель соответствующие изменения будут внесены в ЕГРН. Только после этого он может использовать землю по нужному направлению.
Отметим, что порядок смены ВРИ с основного вида на условно-разрешенный должен быть прописан в градостроительном плане, который является частью ППЗ. Если же вы захотите изменить направление использования земельного участка на такое, которое вообще не предусмотрено планом, то это удастся сделать только при условии внесения изменений в ППЗ (ст. 31–33 ГК РФ).
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
Изменение ВРИ земельного участка может происходить по одному из вариантов:
- при установленных градостроительных регламентах — по заявлению в кадастровую службу, (непосредственно, в МФЦ, почтовым отправлением или в электронной форме, через официального представителя) — это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости, в котором в графе «изменение вида разрешённого использования» нужно указать выбранный по Классификатору вид использования земельного участка) с приложением к нему комплекта документов,
- при необходимости проведения публичных слушаний для установления нового вида использования участка (из состава условно разрушенных видов или при отсутствии действующих ПЗЗ) в соответствии с Классификатором, по которому выбран новый вид, — на основании заявления в администрацию, подготавливающей, по итогам публичных слушаний, постановление об изменении вида разрешённого земельного участка.
У нас возникла спорная ситуация с органом местного самоуправления. Мы являемся недропользователями, и отрабатываем земельные участки, находящиеся у нас на праве аренды в пределах горного отвода. В соответствии с п.13.ст.34 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору (приказ Минэкономразвития от 01.09.2014 N 540), органы местного самоуправления обязаны принять решение об изменении вида разрешенного использования на «недропользование» по участкам, ранее предоставленным для проведения работ, связанных с пользованием недрами. Что мы и сделали, обратились в орган местного самоуправления с заявлениям об изменении вида разрешенного использования на «недропользование» наших земель. Но администрация отказала, на основании того, что часть земельных участков выходит за пределы горного отвода.
Подскажите, правомерны ли действия администрации? Может ли земельный участок, находящийся на праве аренды, выходящий за границы горного отвода, иметь вид разрешенного использования «недропользование»? И если администрация права, то как быть нам в данной ситуации?
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Категории и виды использования
Земельный Кодекс Российской Федерации является основным нормативным актом, осуществляющим вопрос установления и регулирования возможностей эксплуатации участков тех или иных категорий земельных территорий.
В соответствии с его положениями на сегодняшний день на территории государства выделяются семь категорий, к которым относятся те или иные участки в рамках общего массива:
- Земли, принадлежащие различным населенным пунктам;
- Участки, независимо от их территориального расположения и площади, относимые к сельскохозяйственным территориям;
- Территории лесного фонда;
- Территории водных объектов (водного фонда);
- Земли особого назначения (в том числе территории земель с особым режимом охраны);
- Земли, относимые к территориям специального назначения (используемые для сооружения и эксплуатации промышленных объектов, инфраструктурных и инженерных сетей, объектов, используемых для обеспечения государственной безопасности);
- Земли, переведенные в фонды государственного запаса.
Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:
- генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
- правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
- документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
- градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
- способ применения;
- предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
- установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.
Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.
- Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.
Что такое градостроительный регламент?
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.
Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.