Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся (мы намеренно не упоминаем об объектах общественного питания):

• здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи;
• объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях, сооружениях);
• прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках);
• земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), а также прилавков, столов, лотков и других объектов.

Как видим, перечень объектов, которые относятся к торговым местам, весьма обширен. Нас же интересуют только торговые места, расположенные в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Итак, под стационарной торговой сетью понимается торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям. Далее уточняется, что стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Таким образом, торговый зал — это обособленное и специально оснащенное для торговли помещение (это следует и из определения площади торгового зала ). Получается, что передача в аренду обособленных помещений, имеющих торговые залы, не подлежит переводу на уплату ЕНВД (Письмо Минфина России от 17.12.2007 N 03-11-04/3/495).

Объектом налогообложения для применения ЕНВД признается вмененный доход налогоплательщика (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Его размер представляет собой налоговую базу, определяется по формуле:

Вмененный доход = Базовая доходность x Физический показатель.

Согласно п. 3 ст. 346.29 НК РФ базовая доходность устанавливается в расчете на месяц и зависит от площади торгового места или земельного участка, предоставляемой в аренду. Базовый показатель также определяется в зависимости от площади помещения или земельного участка, передаваемой арендатору:

 Деятельность,
 облагаемая 
 ЕНВД 

 Площадь, 
 сдаваемая 
 в аренду 

 Базовая 
 доходность 
 в месяц, руб. 

 Физический показатель 

Передача 
в аренду 
торговых мест 

 До 5 кв. м 
 (включительно) 

 6000 

Количество переданных 
в аренду торговых мест 

 Свыше 5 кв. м 

 1200 

Площадь переданного 
в аренду торгового 
места (кв. м) 

Передача 
в аренду 
земельных 
участков 

 До 10 кв. м 
 (включительно) 

 5000 

Количество переданных 
в аренду земельных 
участков 

 Свыше 10 кв. м 

 1000 

Площадь переданного 
в аренду земельного 
участка (кв. м) 

Аренда с «вмененными» осложнениями

М. Тушнов, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Если у компании имеются свободные площади, которые не заняты в предпринимательской деятельности, самое разумное – сдать их в аренду. Однако прежде чем пойти на подобный шаг, стоит поинтересоваться у «квартиросъемщика», в каких именно целях он будет использовать заветные квадратные метры. Не исключено, что его планы способны подвести арендодателя под уплату ЕНВД.

Глава 25 Налогового кодекса предусматривает два варианта учета в целях налогообложения прибыли доходов от сдачи имущества в аренду. Если предоставление недвижимости во временное пользование является уставным видом деятельности компании или осуществляется ею на систематической основе, то суммы арендных платежей могут включаться в состав доходов от реализации (письмо Минфина от 21 октября 2008 г. № 03-03-06/1/594). В противном случае их следует относить к внереализационным расходам (п. 4 ст. 250 НК).

В то же время в ряде случаев деятельность по передаче в аренду тех или иных площадей подпадает под «вмененку» (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК). И договор аренды, заключенный компанией, вполне может относиться именно к таким ситуациям – со всеми вытекающими последствиями в виде раздельного учета доходов, уплаты ЕНВД и сдачи «вмененной» отчетности.

В ответе за арендатора

По смыслу подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса арендная деятельность компании подпадает под уплату ЕНВД, если:

– предметом аренды является торговое место, расположенное в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, либо в нестационарной сети;

– во временное пользование сдается объект организации общественного питания, не имеющий зала обслуживания посетителей.

Таким образом, при решении вопроса о переводе арендодателя на «вмененку» главным признается то обстоятельство, какую деятельность осуществляет второй участник арендного соглашения. Если арендатор планирует заниматься торговлей или оказывать услуги общественного питания, то арендодатель автоматически попадает в зону «вмененного» риска. Правда, уплачивать ЕНВД все же не придется, если «позаимствованное» помещение превратится в магазин, павильон, кафе или иные объекты торговли или общепита, имеющие залы обслуживания клиентов. В противном случае арендодателю «вмененки» не избежать. В частности, именно к такому выводу пришли специалисты главного финансового ведомства в письме от 8 февраля 2008 г. № 03-11-04/3/57. Причем тот факт, что речь в данном случае шла о предоставлении в аренду свободных площадей в зданиях бань, на рассуждения финансистов никак не повлиял.

Впрочем, та примечательная особенность, что, по большому счету, какие именно помещения сдаются в аренду, значения не имеет, экспертами Минфина отмечалась и ранее. Так, в письме от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9 чиновники рассмотрели ситуацию, когда фирмой сдавалось в аренду складское помещение, лишь часть которого арендатором использовалась по назначению. Вторую часть он поделил и переоборудовал под торгово-розничные точки, хотя изначально арендуемые площади не предназначались для ведения торговли. В своих разъяснениях представители финансового ведомства порекомендовали собственнику квадратных метров в отношении доходов от сдачи их в аренду применять ЕНВД, посчитав в данном случае все помещение торговым местом.

А вот в письме от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560 специалисты Минфина пришли к выводу, что если согласно договору аренды назначение арендуемого помещения – для складирования, а не для розничной торговли, то соответствующие доходы арендодателя «вмененным» налогом не облагаются. Однако как ни парадоксально, это еще не означает, что финансисты изменили свое мнение…

Старая песня о главном

Дело в том, что правило, выведенное экспертами финансового ведомства в письме № 03-11-04/3/560, содержит одну существенную оговорку: договор аренды должен быть заключен строго в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса.

При этом чиновники ссылаются главным образом на статью 607 ГК, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии таковых условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Очевидно, что к подобным сведениям представители Минфина относят и указание назначения сдаваемого в аренду помещения. В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса, подчеркивают они, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом если арендатор пользуется им не в соответствии с его назначением или иными условиями арендного соглашения, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По сути, Минфин остался при своем мнении: только при условии соответствия деятельности арендодателя «невмененному» назначению арендованных площадей тому не грозит уплата ЕНВД. Следовательно, определяющую роль в рассматриваемой ситуации все же играет то, какую деятельность фактически осуществляет арендатор.

«Вмененка»: сдача имущества в аренду

Учет финансовой аренды земли и зданий Земля и здания рассматриваются в п. Если в конце срока аренды право собственности переходит одновременно и на землю, и на здание, то финансовой признается как аренда земли, так и аренда здания.

Для отражения в учете активов приведенная стоимость МАП распределяется между землей и зданием пропорционально их справедливым стоимостям. Когда обоснованное и достоверное распределение платежей между землей и зданием невозможно, классификации подлежит объект аренды в целом, без разделения на составляющие.

Аренда такого единого объекта признается либо финансовой, либо операционной. Пример 6 1 января г. При заключении договора она уплатила премию за аренду в размере 30 млн руб. Ежегодные арендные платежи составляют 5 млн руб.

На начало аренды справедливая стоимость арендных прав составляла млн руб. У компании нет возможности продлить срок аренды после окончания договора.

Приведенная стоимость 1 руб. Отразим аренду объектов в учете. Аренда земельных участков является операционной земля имеет неограниченный срок полезной службы, а срок аренды составляет десять лет и на балансе арендатора не учитывается. За каждый год авансовый платеж будет уменьшаться на 0, млн руб. Отметим, что авансовый платеж может учитываться как оборотный и внеоборотный актив в соответствии со сроками погашения п.

Далее учет следует вести по алгоритму, данному в примере 5. Учет финансовой аренды у арендодателя Арендодатели должны признавать в своем отчете о финансовом положении активы, находящиеся в финансовой аренде, и представлять их в качестве дебиторской задолженности в сумме, равной чистым инвестициям в аренду п. При определении финансового дохода арендодатель основывается на графике, отражающем постоянную периодическую норму доходности по чистым инвестициям в финансовую аренду используя систематический и рациональный подход.

Дебиторскую задолженность также необходимо разделять на краткосрочную и долгосрочную. Арендодатели, являющиеся производителями или дилерами передаваемого в финансовую аренду имущества, должны признавать прибыль или убыток от продаж за отчетный период в соответствии с учетной политикой, принятой предприятием в отношении обычных продаж в соответствии с IAS При передаче имущества в аренду возникает два вида доходов: — прибыль или убыток, эквивалентные прибыли или убытку от продажи такого актива по обычной продажной цене.

При этом выручка определяется как наименьшее из двух значений: справедливая стоимость актива и приведенная стоимость минимальных арендных платежей. Себестоимость рассчитывается как разница балансовой стоимости имущества и приведенного значения негарантированной остаточной стоимости п. Пример 7 1 января г. По окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю.

Негарантированная ликвидационная стоимость составляет 1 млн руб. Рассчитаем показатели, не-обходимые для отражения операций по аренде в учете. Приведенная стоимость составит 9, млн руб. Показатель 0, взят из специальной таблицы коэффициентов дисконтирования. П — 9, млн руб. Валовые инвестиции в аренду составят 11, млн руб. Незаработанный доход равен 1, млн руб. Учет операционной аренды у арендодателя У арендодателя доход от операционной аренды учитывается в составе доходов прямолинейным методом на протяжении всего срока аренды.

В исключительных случаях может использоваться другой подход, но только при условии, что он обеспечит более адекватное отражение графика получения уменьшения выгод от использования имущества сторонами договора. Амортизация признается в качестве текущих расходов. У арендодателя дебиторская задолженность по расчетам с арендатором подлежит проверке на обесценение IAS Оценка объектов, признанных инвестиционной собственностью, осуществляется в соответствии с требованиями IAS 40, а оценка биологических активов — в соответствии с IAS 41 п.

Учет операций по продаже с обратной арендой у арендатора При продаже с обратной арендой владелец имущества продает его другой компании, но с условием сохранения аренды на определенный срок. То есть он становится арендатором объекта, который ранее находился в собственности. При финансовой аренде превышение выручки от продаж над балансовой стоимостью не подлежит немедленному отражению в качестве дохода в финансовой отчетности продавца, ставшего арендатором.

Вместо этого оно должно переноситься и амортизироваться на протяжении срока аренды п. Пример 8 1 января г. В тот же день она заключила с покупателем договор финансовой аренды этого же оборудования сроком на пять лет с передачей прав собственности в конце срока аренды.

Первоначально оборудование было куплено за млн руб. Сумма амортизации, начисленная до 1 января г. Отразим указанные операции в соответствии с МСФО. При операционной аренде прибыль или убыток подлежит немедленному признанию, за исключением случаев, когда убыток компенсируется будущими арендными платежами по цене ниже рыночной. В этом случае убыток переносится на следующие периоды и списывается пропорционально арендным платежам на протяжении предполагаемого срока использования актива п.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ЕНВД в 2018 году. Вмененка для ИП и ООО, совмещение с НДС и Упрощенкой. Сравнение: енвд или патент?

Условия применения ЕНВД

Применять ЕНВД при передаче в аренду названных объектов можно при одновременном выполнении следующих условий:

• в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (п. 1 ст. 346.28 НК РФ);

• сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД (письма Минфина России от 11 июня 2009 г. № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 г. № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 г. № 03-11-06/3/14). Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 июня 2009 г. № 03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332;

• передача торговых мест (объектов общепита) в аренду является предпринимательской деятельностью организации. То есть деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Плательщиками ЕНВД на рынках, созданных в соответствии с Законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ, являются организации, управляющие рынками (п. 4 ст. 346.28 НК РФ). Именно от их имени заключаются договоры аренды с продавцами, которые ведут розничную торговлю (п. 7–10 ст. 3 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Право продавцов передавать арендуемые торговые места в субаренду законодательством не предусмотрено (п. 7–10 ст. 3, п. 2 ст. 15, ст. 21 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Поэтому положения о применении ЕНВД при передаче торговых мест в аренду на них не распространяются (письма Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-11-06/3/214, от 22 мая 2009 г. № 03-11-11/89).

Применение ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Категории торговых мест (объектов общепита), при передаче в аренду которых нужно платить ЕНВД, приведены в таблице.

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД деятельность по передаче в аренду нежилых помещений, которые могут быть использованы не только для ведения розничной торговли? На момент передачи помещения арендодателю неизвестно, в каких целях арендатор будет его использовать.

Такая деятельность подпадет под ЕНВД, только если в договоре указать, что помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Таким образом, порядок уплаты налогов с доходов от передачи помещений в аренду полностью зависит от условий заключенного арендного договора. Такой вывод позволяет сделать письмо Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

Характер предстоящего использования имущества арендатором не является обязательным условием арендного договора. Однако по соглашению сторон такое условие может быть включено в текст договора. Это следует из положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса РФ. В рассматриваемой ситуации оговорить порядок использования арендованного имущества нужно обязательно. Дело в том, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если в договоре эти условия не прописаны, арендатор вправе использовать нежилое помещение не только для ведения розничной торговли, но и для других целей (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г. № 03-11-04/3/129).

Если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель намерен платить ЕНВД, то в договоре нужно четко указать, что:

• помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);

• о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;

• при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а, например, для складирования товаров (что должно быть прямо указано в договоре), то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает (письмо Минфина России от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД сдача склада в аренду, если в договоре аренды предусмотрено, что часть склада сдается в аренду для складирования товара, а часть – в аренду для организации розничной торговли? Арендатором выступает одно лицо.

Да, подпадает.

Как вести бухгалтерский учет ООО на ЕНДВ? Какие налоги платить и какие отчеты сдавать в инфографике

Организация может самостоятельно принять решение об уплате единого налога на вмененный доход. ЕНВД – не обязательный режим, применяется только при соответствии определенным условиям и присутствии желания юридического лица уплачивать налог с вмененного дохода. В статье мы рассмотрим правила работы ООО на ЕНВД, бухгалтерский учет на предприятии и основные положения по его ведению.

ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.

Чтобы применять ЕНВД, нужно чтобы:

• вид деятельности, по которому планируется уплата вмененного налога, входил в перечень п. 2 ст.346.26 НК РФ – перечень закрытый и исчерпывающий;
• на территории, где ведется деятельность, был введен ЕНВД в ее отношении;
• ООО не являлось крупнейшим плательщиком налогов;
• Число служащих в среднем за двенадцать месяцев находилось в пределах 100 человек;
• Процент доли других лиц в УК ООО не выходил за рамки в 25%.

Если ООО решает вести деятельность с уплатой ЕНВД, то следует заранее проинформировать об этом в налоговую с помощью подачи типовой формы уведомления. Организации для информирования ФНС заполняют и подают заявление формы ЕНВД-2. Порядок постановки на учет регулируется третьим пунктом ст.346.28 НК РФ.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.

Договор аренды для торговли на ЕНВД

Доброго времени суток! В продолжение серии статей о налоге ЕНВД я хочу сегодня написать статью о том как правильно заключить договор аренды для розничной торговли на ЕНВД.

Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему. Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.

Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем.

Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м. из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение ……

То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв. м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.

Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей.

Так же при разграничении будьте объективны. Обычно никто не проверяет такие договора, но если Вы допустим снимая 45 кв.м. укажете что торговая площадь 7 кв. м. – это определенно вызовет вопросы и проверки Вам не избежать и будет хорошо если у Вас все соответствует тому что указано в договоре, а если нет то тут можно получить неприятности.

Вот такой вот простой пример. По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую.

И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).

В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены. Удачи в бизнесе!

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

ИП купил в собственность 1этаж 3-х этажного нежилого здания.
Отремонтировал и сделал 3 зала, в которых торгуют некоторыми товарами.
В 2-х залах торгует он сам, а третий хочет сдать в аренду, чтобы не слететь с ЕНВД по площади, ибо 3 зала потянут более 150 кв.м.

Вопрос: ООО является собственником недвижимого имущества — магазина (двухэтажное строение общей площадью 1238,10 кв. м).
Согласно учредительным документам основным видом деятельности ООО является сдача внаем собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.2).
При этом в соответствии с техническим паспортом строения расположенные в нем помещения являются торговыми залами.
Таким образом, являясь собственником недвижимого имущества, ООО оказывает услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование (аренду) указанных торговых залов для осуществления розничной торговли другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Подлежит ли указанная деятельность ООО переводу на уплату ЕНВД?

ИП сдает в аренду нежилое помещение

1. На УСН:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

1. На ЕНВД:

• вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2021 № 03-11-11/233);
• исчислять, уплачивать и декларировать налог.

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2021 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

Похожие записи:

• Документы для проведения строительных работ в Минстрой и Стройнадзор
• Как описать внешность человека на английском
• Как в 2023 году вырастут минимальные больничные и детские пособия