Заключение договора управления с застройщиком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора управления с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Законные основания для смены УК

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:

• место и дата составления;
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
• подробный перечень технической документации;
• подписи сторон.

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Какие документы должен оформить застройщик?

Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.

Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.

Итак, в первую очередь УК проверяет:

• общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
• придомовую территорию;
• кровлю, шахты и т.д.

В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.

Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:

1. Заключение комиссии.
2. Техпаспорт здания.
3. План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
4. Инструкция по эксплуатации.
5. Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
6. Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
7. Акты передачи помещений жильцам.
8. Санитарный паспорт.
9. Дополнительные бумаги.

Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
2. проект договора на управление;
3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
7. инструкция по эксплуатации МКД;
8. санитарный паспорт МКД;
9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

• если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
• когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
• если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

• уборка мусора;
• поддержание работоспособного состояния проездов;
• оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2020 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

ТСЖ на стадии строительства дома

Многие застройщики знакомы с таким понятием, как ТСЖ, поскольку ранее они нередко выступали учредителями товариществ . С принятием Жилищного кодекса (01.03.2005) такой возможности нет, но право создать товарищество в еще строящемся доме (МКД как объект пока отсутствует) получили будущие собственники помещений. Такие ТСЖ принимали дом на обслуживание сразу после его ввода в эксплуатацию, представитель товарищества участвовал в приемке дома, защищал интересы собственников помещений во взаимоотношениях с застройщиком, например по вопросам об устранении недоделок. Однако 18.06.2011 вступили в силу поправки, внесенные в Жилищный кодекс Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в результате чего из Кодекса было исключено упоминание о создании ТСЖ в строящихся домах (ст. 139 ЖК РФ утратила силу). Поэтому, если лица, которым будут принадлежать помещения в МКД, не успели создать товарищество в строящемся доме до 18.06.2011, сделать это позднее не получится. ТСЖ, созданные до этого момента, продолжают работать.

См. ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Смена владельца объекта или назначения объекта

Если жилой объект меняет собственника, переводится в категорию нежилого (коммерческого) или, наоборот, из категории нежилого в жилой, новое технологическое присоединение не нужно.

Необходимо просто переоформить документы на нового владельца или согласно новому статусу недвижимости.

— Вам следует запросить у бывшего владельца объекта документы на выполненное ранее ТП и обратиться в сетевую организацию, выполнявшую подключение к электрическим сетям, с заявлением о переоформлении присоединения.

— Сетевая компания должна подготовить новый акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и подписать новый договор.

Важно! Аналогичные действия необходимы в случае утраты или отсутствия документов на технологическое присоединение к электрическим сетям (до 2003 года такого понятия не существовало), либо при изменении опосредованного подключения на прямое. Процесс восстановления и подготовки документов занимает до 7 дней.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

• все сертификаты и лицензии;
• учредительные документы;
• балансовый отчет за полгода;
• отчет о количестве техники и ее состоянии;
• отчет о количестве персонала;
• годовая смета;
• проект самого договора управления имуществом;
• предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
• благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

Вид сдачи жилого объекта

Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).

Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.

В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.

Похожие записи:

• Путин утвердил новые механизмы расселения аварийного жилья при участии Фонда ЖКХ
• Які виплати на дітей у 2023 році передбачені в Україні
• Как изменятся пенсии по инвалидности в 2023 году