Прекращение права пользования жилым помещением

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

• кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
• арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
• жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
• более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
• арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

• подошел срок окончания договора аренды;
• есть иные основания, предусмотренные договором.

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

• путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
• посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Комментарий к статье.

1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

• добровольные;
• принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

• требования наймодателя;
• требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

• волеизъявление нанимателя;
• согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
• письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования гражданином жилого помещения не по назначению;
• нарушения прав и интересов соседей.

К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

• непригодности помещения для проживания;
• аварийного состояния помещения;
• иных случаях, установленных законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

2. Применимое законодательство:

• ЖК РФ;
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

• Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
• Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
• Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
• Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
• Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
• Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
• Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
• Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
• Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
• Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.

Чтобы прекратить право пользования жильем, важно действовать последовательно и в строгом соблюдении законодательства. В первую очередь необходимо постараться мирно договориться о выселении и выписке из квартиры или дома. Если гражданин не идет на контакт, выполняются следующие действия:

1. Письменное предупреждение. Его можно составить в двух экземплярах и передать лично под роспись. Если жилец отказывается его принимать, предупреждение можно направить заказным письмом с уведомлением. Последнее будет служить в качестве подтверждения исполнения процедуры.
2. Подготовка искового заявления в суд. Необходимо составить заявление, в котором четко определяется причина, на основании которой прекращается подобное право. В конце заявления высказывается просьба о принудительном выселении.
3. Процедура выселения. Если суд вынес положительное решение, а бывший жилец не согласен выезжать, его выпроводят судебные приставы. Они действуют на основании решения суда, вступившего в законную силу и исполнительного производства.

Другие причины для выселения

Важно понимать, что причины выселения никогда не могут определяться людьми и государственными органами, занимающимися выселением. Основания для выселения определяет закон, либо их оформляют пунктами соглашения между владельцем и гражданином, использующим жильё.

Законом разрешается выселение из жилого помещения следующих лиц:

• граждан, занявших, без всякого на то разрешения, помещение для проживания. Это заселение при отсутствии разрешающих бумаг. Помимо факта обязательного выселения, таким «захватчикам» угрожает ответственность по уголовной статье,
• граждан, не желающих покинуть жильё, которое было им предоставлено на основании соглашения, с указанием периода пользования – в случае окончания этого периода,
• граждан, лишённых постановлением суда родительских прав: когда их общее существование с несовершеннолетним в границах одной квартиры суд признал незаконным,
• граждан, не оплачивающих ЖКУ.

Сегодня мы говорили на конфликтную тему, касающуюся тёмной стороны взаимоотношений собственника и нанимателя, государства и гражданина. Уже в самом названии темы, повествующей о прекращении права пользования жильём, скрыты: конфликт, недовольство и судебное разбирательство.

В законе чётко установлены права собственника жилья на принятие любых решений, относительно своей недвижимости. Суд всегда стоит на его стороне.

Существует перечень разумных оснований и требований для незамедлительного выселения граждан, нарушающих их, за пределы жилого помещения.

Жильё может поменять своего собственника, согласно перечисленным выше договорным соглашениям.

Может произойти выселение по причине нецелевого использования жилья. Либо выселяются бывшие члены семьи, по решению суда, в случае расторжения брака.

Будучи собственником жилого помещения, не попадайте в ситуацию вынужденного обращения в суд. А если это и произошло, то всегда стремитесь сохранить человеческое достоинство.

Правила и порядок подачи искового заявления

В первую очередь, еще на этапе составления иска, необходимо определиться с подсудностью дела, то есть, понять, в какой именно судебный орган подавать исковое заявление.

Подсудность бывает территориальная и предметная:

Территориальная – адрес, по которому находится требуемый судебный орган, в нашем случае это районный или городской суд по месту проживания ответчика.

Предметная подсудность – уровень судебной инстанции: мировой, районный (городской), вышестоящий суд. В нашем случае это районный, либо городской суд.

Таким образом, исковое заявление вы должны будете подать в городской или районный суд по месту жительства ответчика.

Далее, истец выбирает способ подачи иска. Их несколько, а именно:

1. Личный порядок. Истец посещает канцелярию суда, где самостоятельно передает иск и приложенный к нему пакет документов.
2. По почте. Пакет документов отсылается заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
3. Через представителя. Если вы привлекаете для помощи юриста, то, обычно он берет на себя все действия по судебной тяжбе, в том числе и передачу иска в суд. В этом случае необходимо наличие нотариально заверенной доверенности на представление ваших интересов.

Права на пользование другими гражданами

Как уже описано выше, конкретные права возникают на основании ряда документов. Собственник жилья владеет всем комплексом прав по использованию и распоряжению жилым помещением. Его родные имеют право владения, пользования и распоряжения. Но заключать сделки самостоятельно они не могут.

Квартиросъёмщики – посторонние лица, которые имеют право проживания, а значит и распоряжения, в течение действия договора аренды.

Особая категория – обладатели права бессрочного пользования. Они могут быть, как родственниками собственника, так и посторонними лицами, которые получили такое право с согласия собственника (по его завещанию) или в ходе совместной приватизации, от которой они отказались в пользу собственника.

Когда может произойти утрата права?

Прекращение права пользования жильем может возникнуть у собственника при продаже квартиры, при сдаче ее в аренду жильцам, при дарении недвижимости или обмене ее на другое жильё. Если у квартиры появляется новый собственник, старый автоматически утрачивает право пользования жильем.

Такие переходы прав обычно не вызывают никаких сложностей и споров. Основные проблемы появляются в случаях утраты права пользования следующими лицами:

• бывшими членами семьи собственника;
• членами семьи бывшего собственника.

Срок прекращения пользования жилым помещением и выселения гражданина определяется самостоятельно собственником квартиры.

Ст. 35 ЖК РФ определяет следующие основания прекращения права пользования жилым помещением, действующие в 2021 году:

1. Использование жилого помещения не по назначению.
2. Постоянное нарушение прав и интересов соседей.
3. Халатное отношение к помещению.

Использовать не по назначению – значит заниматься в квартире предпринимательской деятельностью. Если гражданин ведёт асоциальный образ жизни, громко слушает музыку, пьёт и мешает другим жильцам, соседи вправе самостоятельно инициировать процедуру утраты права пользования жильем.

Халатно относиться к квартире – это означает нарушать санитарные и гигиенические нормы, не убираться, разводить тараканов или заливать постоянно соседей. От такого жильца будут рады избавиться все заинтересованные лица.

Для того чтобы продать квартиру, сдать в аренду или подарить, наследнику необходимо обладать полноправной собственностью жилого помещения. Однако, прописанные родственники могут претендовать как на имущество в целом, так и на долю в нем. Поэтому, бывших жильцов которые давно не интересовались жильем, однако являются совладельцами по документам, можно лишить права пользования.

Истец должен обратиться в суд по месту жительства с исковым заявлением. Основание для лишения гражданина права пользования квартирой — отсутствие проживания по прописанной регистрации. К доказательствам относятся:

• регистрация брака и проживание в другой квартире;
• неоплаченные коммунальные услуги;
• письмо от соседей о том, что гражданин не проживает в спорной квартире;
• отсутствие в помещении личных вещей ответчика;
• справка об обслуживании в медицинском учреждении по новому месту жительства.

Суд учитывает длительность отсутствия жильца в квартире, а также причины, по которым гражданин покинул имущество. Права собственника не должны быть нарушены на основании угроз, препятствии проживания и других нарушений со стороны родственников.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Большинство судебных разбирательств возникают на почве прекращения семейной связи или договорных отношений, выездом нанимателя муниципального жилого помещения в другое место жительства. В меньшей степени встречаются дела, связанные с неоплаченными жилищно-коммунальными услугами, нецелевым использованием жилья, нарушением прав и законных интересов третьих лиц и тому подобное.

Многие судебные решения отменятся в силу того, что не была учтена правомерность обращения истца. С требованием принудительного выселения может обратиться собственник жилой недвижимости. Кроме того, нередко встречаются нарушения в процессе рассмотрения встречного иска.

Обычно об основаниях для прекращения права пользования жилым помещениях задумываются при возникновении конфликтной ситуации. Во многих случаях договориться не получается и вопрос решается в суде. Есть ли шансы на успех, как защитить свои интересы было рассмотрено в данной статье.

Утрата права пользования жилым помещением

Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:

1. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью. В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

2. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

3. Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли. В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ;).

4. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Похожие записи:

• 12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры
• Процедура получения РВП для граждан Украины: оформление документов
• Могут ли уволить пенсионера с работы без его согласия?