Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа квартиры между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться с мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Добровольно через договор купли-продажи	Определение условий сделки	1 день
Направление письменного предложения собственникам	10 дней
Составление договора и заверение нотариусом	1 день
Подготовка и подача документов для Росреестра	1 день
Получение выписки ЕГРН	7-10 дней
Принудительный выкуп через суд	Досудебное урегулирование	10 дней
Составление иска и подготовка документации	1-5 дней
Судебное разбирательство	2 месяца
Вступление в силу судебного решения	1 месяц
Получение новой выписки ЕГРН	7-10 дней

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

• данные сторон договора;
• сведения о недвижимости;
• стоимость доли;
• схема перевода денежных средств;
• порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

• паспорт и СНИЛС;
• сертификат на маткапитал;
• документы о семейном положении и наличии детей;
• заявление на распоряжение матсредствами;
• выписку из ЕГРН на часть в квартире;
• нотариальное обязательство на выделение доли;
• договор купли-продажи.

По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

   Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.

Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:

• жилищный вопрос (покупка доли для дальнейшего проживания);
• инвестирование свободных накоплений с защитой от инфляционных процессов;
• вопрос постоянной и временной регистрации (часто используется в мегаполисах для получения прибыли);
• получение возможности выкупа со временем квартиры целиком.

Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.

Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра. Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.

При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:

• оформление договора купли-продажи;
• завещание;
• дарение.

Как уведомлять участников и нужно ли это делать?

Преимущественное право получается в тот момент, когда участник процесса получил письменное уведомление. Если вы решите нарушить Закон и не предупредить всех остальных участников, то тогда это станет препятствием для удостоверения у нотариуса, а в дальнейшем повлечет признание сделки недействительной. Иск в суд может подать абсолютно любой собственник, который будет заинтересован в таком исходе событий. Его права были нарушены, и к нему не было направлено уведомление. В любой ситуации он будет абсолютно прав. Отдельно рассматривается ситуация на материнский капитал схемы.

Когда вы составляете письменное уведомление, то нужно учитывать некоторые нюансы, являющиеся обязательными. От этого в дальнейшем зависит правильность проведения сделки и вероятность отсутствия каких-либо последствий.

Приобретение части жилья у родственника

Добровольное выделение (выкуп) находящегося в собственности имущества происходит при взаимном соглашении сторон и не требует судебного вмешательства.

Если одна из сторон отказывается от выкупа находящейся в собственности доли, возможно обращение в суд с целью решения данного вопроса. Обращение должно быть с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность недвижимости. Взамен производится выплата ответчику денежной компенсации.

Чтобы удовлетворение судом такого иска стало возможным истец должен:

• Обладать преимущественным правом на квартиру (т.е. являться собственником части квартиры или быть зарегистрированным в ней и проживать на постоянной основе).
• Не владеть иной, подходящей для проживания, недвижимостью (это не является обязательным требованием, но владение дополнительной недвижимостью может являться причиной отказа в выкупе доли).
• Предложить родственнику компенсацию за выкупаемую долю, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. В качестве компенсации может выступать как денежная сумма, так и другое имущество, соответствующее по стоимости.
• К моменту вынесения судебного решения обладать заявленной денежной суммой или имуществом (средства должны быть внесены на депозит суда, при отказе или невозможности сделать это, в удовлетворении иска отказывается).

В случае если квартиру возможно поделить на два изолированных подходящих для проживания помещения, истцу будет отказано.

Выкуп доли квартиры посредством заявления преимущественного права возможно осуществить не позднее чем через три года после смерти наследодателя. По истечении трех лет преимущественное право утрачивается без возможности восстановления. По прошествии 3 лет выкуп возможен только:

1. при добровольной договоренности сторон;
2. при желании одного из собственников получить компенсацию за свою долю;
3. в случае признания доли родственника незначительной, невозможности ее выделения в натуре и отсутствия существенного интереса в использовании квартиры со стороны собственника.

Если собственник владеет незначительной частью квартиры, суд учитывает следующее:

• возможно ли закрепить за данным собственником часть имущества;
• какие неудобства (или ущерб) причиняет другим совладельцам квартиры его владение долей недвижимости;
• обеспечен ли он другим жильем (т.е. устанавливается, где он будет фактически проживать после принудительного выкупа его доли).

Кто такие близкие родственники?

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

• родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
• братья и сестры, участвующие в сделке;
• родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.

Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

• вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
• в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
• если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
• если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.

Последствия нарушений при продаже доли

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок.

Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности. По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Как можно обойти преимущественное право при выкупе

Хотя в сети публикуют советы, как обойти право преимущественного выкупа, на практике они не работают. Если сделка совершена с нарушениями, пострадавший обратится в суд, и махинации обнаружат. Схемы, используемые нечестными гражданами и риелторами, давно известны, поэтому не пытайтесь замаскировать продажу договором дарения или показать завышенную цену в уведомлениях. Явная фиктивность сделок станет предметом разбирательств в суде, причем пострадавшие гарантированно будут восстановлены в правах.

Иногда удается реализовать следующий вариант: в документах указывается завышенная цена, поэтому сособственники отказываются от сделки. Она заключается с реальным покупателем, который отдает заранее оговоренную сумму. В подобной ситуации есть риск для человека, приобретающего долю: продавец может потребовать, чтобы фактическая цена соответствовала указанной в документах. В результате сделка не состоится по вине покупателя, и он не получит обратно внесенный залог.

Какие виды сделок с долевой собственностью запрещены

В законодательстве РФ существует запрет на цессию с долей — переуступку права требования. Не регистрируется и заем с отступным — сделка, где залогом служат квадратные метры в недвижимости, которой вы владеете с сособственниками. Она считается незаконной, поскольку очевидно, какое юридическое действие подразумевается на самом деле.

Существует и ряд ситуаций, не попадающих под прямой запрет, но вызывающих сомнения в легальности:

1. Договор дарения, предметом которого выступает передача доли, может быть оспорен другими сособственниками в суде. Ведь действие маскирует куплю-продажу в обход права приоритетного выкупа, особенно если вы передаете часть в квартире постороннему лицу.
2. Вариант с отщеплением также не скроет суть сделки. Например, у вас есть ¼ квартиры, и вы хотите продать ее третьему лицу в обход собственника 3/4 помещения. В подобных случаях потенциальному покупателю дарят 1/100, а затем предлагают приобрести остаток доли. Но сделка настолько подозрительна, что пострадавший собственник ¾ при желании аннулирует ее через суд.
3. При заключении договора ренты ту можно позже выкупить, и плательщик станет собственником доли. Но явная фиктивность сделки послужит основанием для отмены.

Чтобы избежать неприятных последствий, соблюдайте законодательство и не пытайтесь провести махинации при выкупе доли в квартире.

Родственник не согласен на выкуп доли

Несмотря на тот факт, что право владения недвижимостью является одним из главных объектов, защищенных Конституцией РФ, забрать долю без согласия вполне возможно.

Подобная операция проводится только при наличии следующих условий:

• Незначительность долевой части. Если в распоряжении собственника находится 1/22 или 2/15 от общей площади в небольшой однокомнатной квартире, права пользования долей будет невозможно определить без ущемления официальных прав иных собственников;
• Отсутствие возможности выделить долю собственности в натуре. По закону нельзя выделить долю в отдельное пригодное для проживание жилье со всеми необходимыми коммуникациями, отдельным входом. Такую часть жилья нельзя будет оформить в Росреестре;
• Нет интереса в получении малой доли от жилья. У владельца в распоряжении имеется иное жилье. Он не желает принимать участие в поддержании оптимального состояния делимой квартиры. Сюда же относится ситуация, когда человек не оплачивает положенные коммунальные платежи.

Если присутствуют все перечисленные условия, можно идти в суд. Вынесенное решение будет официальным основанием для проведения принудительного выкупа доли у родственника.

Похожие записи:

• Пенсия по инвалидности в Беларуси
• Как продать квартиру и не платить налог?
• Минимальная пенсия с 1 января 2023 года по регионам России