Рост ставок, снижение цен: что будет с ипотекой в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рост ставок, снижение цен: что будет с ипотекой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но не стоит говорить о том, что мнения всех специалистов, которые работают в рамках кредитования недвижимости и оценивают ситуацию в целом одинаковы и сходятся на мнении, что всё в нашем внебанковском секторе кредитования будет только улучшаться.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Досрочное погашение ипотечного кредита.
Частичное или полное досрочное погашение актуально в первую половину срока, когда начисляются самые большие проценты. Здесь действительно выгодно уменьшать сумму основного долга, так как начисление процентов идет на остаток. Во второй половине финансовый эффект от досрочки будет не так ощутим. Здесь больше заемщик получит морального удовлетворения от окончания выплат, т.к. основные проценты он уже выплатил.Рассмотрим на предыдущем примере ситуацию, когда кредит погашается досрочно через первый год:
- При кредите на срок 60 мес. переплата составит около 130 т.р., а для погашения нужно внести 834 т.р.
- При ипотеке на 15 лет переплата будет 144 т.р., а для ПДП придется внести 978 т.р.
Таким образом, если клиент точно знает, что будет погашать кредит полностью через какое-то время (например, будет получен маткапитал, субсидия молодой семье и проч.), то лучше сразу же оформлять ипотеку на более короткий срок. Однако, если возможность ПДП появилась неожиданно, то при бОльшем сроке придется гасить бОльшую сумму.
Стоит помнить, что желание «сэкономить» должно быть совмещено с возможностью выплат: если клиент чувствует, что сможет погасить долг в течение 10 лет, то не стоит, конечно, брать на 20-30 лет. Здесь можно взять что-то среднее, например, 12-15 лет. Если клиент планирует погасить ипотеку в первые 5 лет, то срок ипотеки предпочтительнее выбрать 7-10 лет.
Изучите кредитный договор
Сделайте это максимально внимательно. В нём будут прописаны все ваши отношения с банком. Два главных параметра кредитного договора — процентная ставка и срок погашения
Но есть и другие, на которые нужно обратить внимание
Услуги. Квартиру нужно будет оценить, а документы заверить у нотариуса. Оценка и заверение стоят денег. И платите за это тоже вы. Отказаться от оплаты не получится — перед подписанием кредитного договора банки берут расписку, что с условиями кредитования вы ознакомлены.
Комиссии. В договоре могут быть прописаны разные комиссии. Например, за обслуживание кредита, или ведение ссудного счёта, или за конвертацию валюты (для кредитов в иностранной валюте). Вроде немного, 0,1–0,4%, но, если умножить на 12 месяцев или на 25 лет, получится кругленькая сумма.
Изменение условий. Отдельно вчитывайтесь в пункты про комиссии за изменение условий кредитного договора. Возможно, через пару лет вы переедете на Бали, потеряете работу, найдёте спутника жизни или обзаведётесь детьми. И поэтому захотите отказаться от ипотеки и расторгнуть договор. Или получить отсрочку погашения кредита. Или разделить кредитные обязательства с супругом, сделав его своим созаёмщиком. Нужно быть готовым к тому, что придётся заплатить банку, если он пойдёт вам навстречу и осуществит рефинансирование кредита под более низкий процент, проведёт замену созаёмщика или согласится на реструктуризацию кредита из-за временной потери вами доходов. Сколько нужно платить в конкретном случае, прописывается в кредитном договоре.
Досрочное погашение. Банки любят ставить условия на случай, если вы соберётесь избавиться от порочной связи с ними побыстрее. Например, некоторые банки просят заранее предупреждать о внесении досрочного платежа.
График платежей. Он должен быть оформлен в виде приложения к договору, заверен подписью и печатью — верить на слово банковскому служащему в этом вопросе нельзя.
Санкции. Или что вам грозит, если платёж будет просрочен. Штрафы, пени, повышенная процентная ставка за просроченную задолженность или проценты на штрафы указываются в договоре.
Расторжение. В этом пункте можно найти ответы на вопрос, при каких условиях договор может быть расторгнут. Или при каких условиях банк потребует полностью погасить кредит. Или отсудить предмет залога в свою пользу.
Форс-мажор. Если вы вдруг решите поменять свою жизнь и продать квартиру, теоретически можно из вырученной суммы погасить остаток долга по кредиту. Если повезёт и останется что-то, будет капитал для начала новой жизни. Но чтобы это произошло, читайте кредитный договор до подписания.
Исторические предпосылки
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
В конце 2021 г. эксперты прогнозировали снижение стоимости жилья. Негативные настроения были связаны с увеличением процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, спровоцированным планомерным повышением Банком России ключевой ставки.
Но прогнозы цен на недвижимость 2023 г. пришлось пересмотреть. В феврале 2022 г. резко обострился конфликт в восточной части Украины, и Россия объявила о начале специальной военной операции (СВО). Сразу последовала ответная реакция западных стран: Европейский Союз и США внедрили экономические санкции против РФ. Эти события сильно повлияли на все отрасли, в т.ч. рынок недвижимости.
Уже по итогам июля 2022 г. индекс цен упал с 23,33 до 20,04, т.е. на 14,10%. И это стало началом новой нисходящей тенденции, которая уверенно продолжалась до конца прошлого года.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Меры господдержки 2020 по регионам
Кроме вышеперечисленного, 2020 год закрепил новые виды льгот для покупки недвижимости отдельным категориям граждан. Разработаны четыре основные программы, согласно которым государство предоставляет субсидии для взятия кредита на приемлемых условиях. Посмотрим также как государство подошло к региональному вопросу.
Итак, вот что он из себя представляют:
- Предоставление сниженной ставки 6, 5 %. Нет требований к возрасту, семейному положению, минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.)
Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года
Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.
Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.
Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.
В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.
Ставки по ипотеке в 2022 году
Если оценивать предложения банков в 2022 году, то ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке находятся в пределах от 7,3% до 9%. В июле прошлого года, по указу президента, было продлено льготное ипотечное кредитование, но с некоторыми ограничениями. Так, ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма кредита составила 3 млн. руб. При этом, семьи с детьми имеют небольшое преимущество. Если у них ребенок, который родился после 2018 года, то максимальный процент по программе будет составлять 6%.
Существуют дополнительные условия снижения ставки, для тех, кто не является участником льготной программы. Например, специальные условия предложены банками для заемщиков с залогом. Также снизить процент сможет большой первоначальный взнос по ипотеке.
Да, в 2018 году её стоит брать, так как ещё не совсем понятно будет ли продолжение падения ставок по процентам, а программы гос. поддержки, как действующие, так и новые, позволят её сделать ещё более доступной. Она обладает следующими преимуществами:
- Заёмщик получает кредит с более низкой процентной ставкой;
- Помощь от государства приходит конкретному человеку, в виде определённых выплат, каких-то субсидий, из денежных средств казначейства;
- Процентная ставка фиксированная, и достаточно низкая;
- Возможность покупки дешёвого жилья с низкой ставкой первоначальных вложений по займу.
Но социальная ипотека имеет и недостатки:
- Большой срок ипотечного кредитования, вследствие которого намного возрастает переплата за полученную недвижимость в ипотеку, иногда она достигает 100%;
- Граждане, оформляющие жильё по социальной ипотеке, несут большие расходы, которые связаны с оплатой услуг нотариуса, а также специалистов, работающих с оценкой жилья. Кроме этого, банк получает отчисления за оформление договора, рассмотрение заявки, ведение ссудного счёта и другие операции.
- Нельзя приобрести жильё большой площади, а лишь по нормам, установленным государством: на 1 человека положено 18 м2
- Нужно иметь официальное признание, нуждающегося в помощи, человека.
Центробанк России планирует в 2018 году уменьшение ключевой ставки. Сфера недвижимости уже сейчас не нуждается в государственной поддержке, но размер ставки будет снижаться. И это радует. Из этого можно сделать вывод, что брать или не брать социальную ипотеку, дело самого заёмщика.
Ипотека в 2018 года «за» и «против» мнение Лиги экспертов
Если сделать анализ оптимистическим прогнозам специалистов, то в 2018 году ставки по кредитам продолжат своё снижение. Из-за медленной инфляции, а также уменьшения базовой ставки ипотека становится доступнее. Возрастёт интерес наших граждан к получению ипотеки. Но некоторые из экспертов не разделяют радость об уменьшении ипотечных ставок. Многие из них предполагают, что такое снижение приведёт обязательно к кризису в этой сфере.
Эксперты говорят и о возможной дезинформации граждан РФ потому что скоро ожидаются выборы президента. Это мнение подкреплено тем, что ЦБ РФ не спешит намного снижать кредитные ставки. По многим прогнозам в начале 2018 года ставки по ипотечному кредиту будут падать и дальше поэтому эксперты советуют воспользоваться этим и заключить договор на ипотечное жильё.
А как же санкции и потеря рабочей силы? Еще недавно отрасли пророчили развал и забвение. Что же случилось на самом деле?
Ничего существенного не произошло. Российская строительная индустрия, как огромный ледокол, спокойно движется вперед, перемалывая любые препятствия на своем пути. Всем необходимым для возведения домов материалам даже не пришлось искать замену – все основное производится на внутреннем рынке.
А лифты и вентиляция, по поводу прекращения поставок которых больше всего волновались, теперь поставляют фирмы из других стран. Из тех, кому американские и европейские производители активно блокировали выход на российский рынок. Свято место пусто не бывает.
Немного хуже ситуация с рабочей силой – мигрантов полностью заменить не получается. Но, может, это и к лучшему. У девелоперов будет стимул внедрять новые, высокотехнологичные методы строительства, которые не оставят выпускников наших технических вузов без работы.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, делится информацией: «Пандемия, эмиграция и мобилизация привели к определенной нехватке квалифицированных кадров. Для успешного воплощения стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года требуется привлечь до миллиона новых специалистов. Наиболее востребованы монтажники, электрогазосварщики, арматурщики, бетонщики, каменщики и плотники».