Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:
- Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
- Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
- Жилье имеет статус аварийного;
- Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
- В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
- Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен.
Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир
Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.
Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.
Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.
Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.
Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).
При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).
О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.
Способы размена муниципальной квартиры
По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.
Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.
Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир. Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.
Квартира неприватизирована и люди хотят разъехаться
Строго говоря, совершение операции размена не требует обязательной приватизации квартиры, просто в таком случае варианты для предстоящего разъезда придется подбирать также из неприватизированного жилого фонда, которого осталось немного. Обмен же приватизированных квартир на неприватизированные согласно Жилищному кодексу неосуществим: неприватизированная квартира не является товаром, следовательно, возможность ее использования в рыночной операции весьма ограничена.
Но если все же к приватизации нет готовности или возможности (например, все зарегистрированные в квартире ранее уже принимали участие в приватизации), придется менять так, как есть. В этом случае процесс обмена не имеет существенных отличий от обычного, хотя дело это будет более сложным и долгим. В первую очередь следует помнить, что оформляется такой обмен не в органах Росреестра, как это бывает при совершении сделок с приватизированным жильем, а в соответствующих учреждениях, уполномоченных оформлять обменные операции. В Москве, например, эти функции принадлежат ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
Однако перед тем, как обратиться за оформлением обмена, нанимателю неприватизированного жилья необходимо вспомнить, заключал ли он на квартиру, в которой проживает, договор найма. На практике это делалось лишь в последние годы, поэтому в случае, если договора найма нет, его необходимо заключить, а для этого обратиться в соответствующий жилищный орган, к примеру, в Москве — в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в административном округе по месту нахождения жилого помещения.
После заключения договора найма можно обращаться за оформлением операции обмена. Пакет необходимых для этого документов в общем виде выглядит так:
1. Заявление установленного образца. Если на жилой площади вместе с нанимателем зарегистрированы третьи лица (в том числе совершеннолетние члены семьи нанимателя), подлинность их подписей удостоверяется сотрудником учреждения, оформляющего обмен, при приеме документов. Поэтому для подачи заявления требуется присутствие всех совершеннолетних граждан.
2. По каждой квартире — Единый жилищный документ, получить который необходимо предварительно в жилищных органах (ЕИРЦ). Дополнительно могут быть истребованы выписки из домовой книги по всем когда-либо зарегистрированным в квартире членам семьи, копии финансовых лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на обмениваемые жилые помещения.
3. Технические документы на квартиры, участвующие в обмене (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план), которые необходимо получить в территориальных БТИ по месту нахождения обмениваемых жилых помещений.
4. Подлинники и копии договоров социального найма, ордеров для оформления договора обмена.
5. Документы, удостоверяющие личности нанимателей и совместно проживающих с ними граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, при оформлении частично-родственного обмена – документы, подтверждающие родственные отношения нанимателей и членов их семей.
6. Наниматели (собственники) дополнительно представляют заявление об отсутствии у них других жилых помещений, принадлежащих им по праву собственности или занимаемых ими по праву найма. При наличии указанных жилых помещений наниматель (собственник) представляет копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, ордера или договоры социального найма, подтверждающих его права.
Со всех указанных документов необходимо сделать ксерокопии.
Помимо вышеперечисленных, в некоторых случаях могут потребоваться следующие документы:
1. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, необходимо представить документ, подтверждающий согласие органа опеки.
2. При наличии в обмениваемом жилом помещении временно отсутствующих лиц необходимо представить документы, подтверждающие согласие этих временно отсутствующих лиц. В качестве документа, подтверждающего согласие, принимается нотариально удостоверенная доверенность с соответствующими полномочиями или доверенность, приравненная к нотариальной.
3. В случае несоответствия информации в документах в связи с изменением адреса жилого помещения, площади квартиры, необходимо представить соответствующие разъяснительные документы: справку БТИ об изменении адреса, разъяснительные документы БТИ об изменении площади жилого помещения с указанием причин, послуживших основанием.
4. При произведении переоборудования или перепланировки, согласованных в установленном порядке, необходимо представить документы, подтверждающие согласование.
Важно помнить, что в Жилищном кодексе прямо указаны условия, при которых обмен невозможен. Таковых случаев предусмотрено шесть, и все они изложены в статье 73:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса перечне (установлен постановлением правительства РФ от 16 июня 2006 года номер 378).
Квартира неприватизирована и есть возражающие против разъезда
С точки зрения законодательства разменять неприватизированную квартиру принудительно в условиях отсутствия согласия всех проживающих сложно, но возможно. Об этом прямо сказано в статье 72 ЖК РФ: «…Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения… на жилые помещения… находящиеся в разных домах и квартирах… Если между нанимателем … и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена…».
«Удовольствие» от подобного вида размена, мягко говоря, сомнительно, поэтому идти по данному пути можно лишь в крайнем случае. Судебные размены неприватизированных квартир часто длятся годами и полностью исчерпывают нервные силы участников суда.
Кроме того, необходимо помнить о приведенных выше обстоятельствах, изложенных в статье 73 ЖК РФ, при наличии которых обмен невозможен.
Если таковые будут выявлены судом, в иске о размене будет отказано. А вот если подобных обстоятельств нет, обращаться с исковым заявлением можно. При этом в качестве дополнительного подтверждения необходимости обмена неплохо предоставить какие-либо документы. Например, если причиной размена является «плохое» поведение кого-либо из совместно проживающих (злоупотребляет алкоголем, дебоширит и тому подобное), веским аргументом для суда могут стать документы, подтверждающие эти факты. Например, копии протоколов о нарушениях общественного порядка, справки из милиции о зарегистрированных вызовах нарядов. Однако если ничего подобного предоставить невозможно, это не означает, что исковое заявление не будет принято судом. Просто в этом случае единственным обоснованием требования о размене станет ссылка на вышеупомянутую статью 73 Жилищного кодекса.
Можно ли обменять на приватизированное?
По закону обмен муниципального жилья на частное невозможен. Однако на практике есть схемы, позволяющие обойти законодательный запрет. К их числу относится, к примеру, «родственный обмен».
В этом случае один из членов семьи, проживающий в приватизированном жилье, снимается с регистрации и регистрируется уже в муниципальной квартире. Затем происходит смена квартиросъёмщика (с разрешения местной администрации) и, если позволяет площадь, остальные члены семьи регистрируются в неприватизированной квартире.
Однако нужно помнить: любого рода схемы, в результате которых неприватизированное жильё меняется на приватизированное, балансируют на грани закона. В результате такого рода сделки легко могут быть оспорены в суде.
Единственный надёжный способ обмена в этой ситуации – это уравнивание статусов квартиры. Это означает, что либо приватизированное жильё передаётся обратно в муниципальный жилой фонд (закон допускает такую возможность), либо предоставленная по договору социального найма квартира перед обменом приватизируется. Однако такой вариант требует времени и дополнительных расходов на оформление документации.
👨 Размен приватизированной квартиры
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.
Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.
Последовательность действий
Как разменять муниципальную квартиру Чтобы понять, имеет ли смысл затевать размен, необходимо знать, в каких случаях он невозможен. Отказ будет получен, если: Задаваясь вопросом, как разменять неприватизированную квартиру, следует не только определить, возможна ли такая процедура, но и знать, в какой последовательности и какие действия потребуется совершить.
Многие отталкиваются от старых законодательных норм, однако Жилищный кодекс Российской Федерации потерпел много изменений. В связи с этим разменять неприватизированную недвижимость, особенно если кто-то против этого, становится практически невозможной задачей. В теории, такое действо вполне возможно, но на практике чаще всего суд отвечает на подобные требования отказом. Это касается спорных ситуаций. Когда же стороны обоюдно согласны, подобных затруднений не возникает.
Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.
С чего начать оформление?
Главные основания для размена муниципальной недвижимости:
- Согласие фактического собственника имущества – государственного органа.
- Одобрение от всех проживающих в указанной собственности.
- Если в такой квартире обитают несовершеннолетние и недееспособные граждане – одобрение органа опеки и попечительства.
- Наличие необходимой документации, подтверждающей отсутствие долгов за коммунальные услуги, а также бумаги, подтверждающие право жительства.
- Если отсутствует договор социального найма или ордер на квартиру, необходимо их оформление в соответствующем муниципалитете.
Размен муниципальной квартиры с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен.
Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа.
В этом случае наличие долга может послужить основанием для отказа.
Согласно ст. 73 ЖК РФ к размену не подлежит следующее муниципальное жилье:
- Один из объектов недвижимости находится в частном домовладении на основании единоличного, долевого или совместного владения.
- Проживающие в квартире люди не обладают договором социального найма или ордером на имущество.
- На недвижимость наложен арест или она имеет правомочные притязания со стороны третьих лиц.
- Неприватизированная квартира не пригодна для проживания и относится к перечню имущества, подлежащему сносу, как ветхое или аварийное жилье.
- Жилое помещение нуждается в капитальном ремонте с необходимостью выселения проживающих граждан.
При этом, согласно ст. 51 п.
4 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), если есть хронические нарушения в системе жизнедеятельности человека, муниципальный орган обязан предоставить членам его семьи иной объект недвижимости или выселить больного, в том числе для принудительного лечения в специализированном учреждении.
В случае нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор мены будет признан недействительным, и мера взыскания с виновников определяться в судебном порядке.
Неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичное муниципальное или государственное жилье.
Тогда мена может производиться в отношении нескольких объектов недвижимости.
В случае с тяжелобольным либо инфицированным гражданином процедура приобретения нескольких жилых помещений становится единственно приемлемой и разрешенной по законодательству.
Недвижимость для размена должна соответствовать минимальным требованиям, которые характерны для жилой собственности.
При этом здание, в котором находится приобретаемый объект, не должно быть аварийным и подлежащим сносу.
Обмен неприватизированной недвижимости: с чего начать процедуру, куда обращаться и последующий порядок действий:
- Согласовать возможный обмен с муниципалитетом, заверив ответ письменным разрешением.
- Получить одобрение от всех совладельцев недвижимости, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан. Согласие проживающих людей закрепляется соответствующим пунктом договора мены.
- Оформить разрешение от органа опеки и попечительства для детей и недееспособных граждан. Одобрение выдается на основании проведенной экспертизы.
- В случае приобретения нескольких квартир – согласовать передачу каждого объекта с потенциальными правопреемниками.
- Заключить договор мены, регламентированный ст. 558 ГК РФ и ЖК РФ. Правовое оформление и сопровождение документа аналогично оформлению договора купли-продажи.
- Передать составленный образец на рассмотрение подведомственному государственному органу (ГУП, МУП, ФГУП или иное подразделение). Срок делопроизводства от 1 до 3 месяцев.
- Получить разрешение на размен собственности и заключить новый договор социального найма или оформить ордер на квартиру (расторжение старых документов о праве пользования осуществляются автоматически).
Договор мены, рассматривающий объекты неприватизированного жилья, не подлежит обязательной регистрации в РосРеестре.
Запись в учетную базу государственной недвижимости производится на основании прошения от муниципалитета.
При оформлении договора мены в муниципальном органе должны присутствовать все проживающие в указанном жилье граждане, достигшие возраста 14 лет.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.