9.2. Доверительное управление наследственным имуществом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9.2. Доверительное управление наследственным имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Договор доверительного управления имуществом
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Нужно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом?
Доверительное управление представляет собой сделку, при заключении которой один субъект сдает другому какой-либо имущественный предмет, а контрагент, в свою очередь, производит управление этой вещью в интересах владельца либо иной персоны — выгодоприобретателя (ст. 1012 Гражданского кодекса РФ). При этом собственником предмета сделки остается субъект, передавший вещь в доверительное управление.
Положения о форме договора доверительного правления имуществом установлены в ст. 1017 ГК РФ. Общим условием является необходимость письменного оформления документа. Однако если предметом сделки является недвижимость, то договор должен составляться по правилам оформления договора покупки недвижимости. Соответственно, договор должен быть письменным, а передачу прав по нему следует зафиксировать в том же виде, что и в случае оформления перехода правомочий собственника на такое имущество. Таким образом, необходима государственная регистрация передачи недвижимости в управление, но не самого договора.
1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.
1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.
1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.
1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).
1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890
1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.
1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
Комментарии к ст. 1012 ГК РФ
1. Анализ текста статьи, а также конкретных видов передачи имущества в доверительное управление позволяет выделить ряд отличительных черт договора:
а) это особый договор по управлению имуществом собственника в интересах самого собственника либо названного им другого лица — выгодоприобретателя. Хотя доверительное управление по ГК и не достигает столь высокой степени доверительности, как в англо-американской системе права, тем не менее значение личности участников договора, а также личности третьего лица — выгодоприобретателя для него достаточно велико. Особенно это заметно при анализе оснований прекращения договора (см. ст. 1024 и коммент. к ней).
Доверительное управление по данному договору необходимо отличать от «внутреннего» управления обществом, товариществом, унитарным предприятием их директором, а также иными уставными органами. Директор (правление общества и т.п.) хотя и имеет право распоряжения (в той или иной степени) имуществом таких организаций, но действует при этом от его имени, никогда не принимает имущество, которым распоряжается, на свой отдельный баланс, а если и несет гражданско-правовую ответственность перед обществом (товариществом, предприятием), то только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 53 ГК).
Отсутствие непосредственного управления имуществом дочернего или зависимого общества, которое является обязательным признаком доверительного управления, позволяет отличать последнее и от «внешнего» управления, в частности, холдинговой компанией (ст. ст. 105 — 106 ГК, ст. 6 Закона об акционерных обществах; приложение N 1 к Указу Президента РФ от 16 ноября 1992 г. N 1392 «О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий» // СА РФ. 1992. N 21. Ст. 1731);
б) передача имущества в доверительное управление есть форма реализации собственником своих правомочий, предоставленных ему п. 4 ст. 209 ГК. Именно собственник определяет цель учреждения доверительного управления, объем передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать. В качестве такового собственник может назвать самого себя, а также, за определенными исключениями, любое другое лицо. В последнем случае договор доверительного управления имуществом становится разновидностью договора в пользу третьего лица (см. ст. 430 ГК).
В отдельных случаях, прямо предусмотренных законом (см., например, ст. ст. 38, 43 ГК), учредителем доверительного управления вправе выступить не сам собственник, а другое лицо (орган опеки и попечительства, душеприказчик и т.п.). Однако и в этом случае указанные лица действуют исключительно в интересах собственника, реализуя одно из предоставленных ему правомочий по распоряжению имуществом (подробнее об учредителе управления см. ст. 1014 и коммент. к ней);
в) данный договор порождает обязательственные отношения между учредителем управления и доверительным управляющим. Он не влечет перехода права собственности к последнему;
г) договор носит «длящийся» характер, т.е. заключается на определенный срок и для совершения целого ряда, а не одного конкретного действия (подробнее см. п. 2 ст. 1016 и коммент. к ней);
д) договор является имущественным (подробнее об объекте договора см. ст. 1013 и коммент. к ней);
е) доверительный управляющий вправе совершать не только юридические, но и любые фактические действия в интересах собственника или выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению.
Этой возможностью — совершать не только юридические, но и фактические действия — договор доверительного управления существенно отличается от договора поручения, по которому поверенный вправе совершать только юридические действия в интересах поручителя. Вместе с тем эти договоры близки тем, что и поверенный, и управляющий действуют не в своих интересах, а в интересах других лиц. Поэтому в ряде случаев закон предлагает самому собственнику выбрать, какой из договоров наиболее соответствует его целям (см., например, ст. 41 ГК);
ж) по договору управления имуществом доверительный управляющий должен действовать от своего имени, обязательно указывая, что он является управляющим. В случаях, не требующих письменного оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку «ДУ».
2. Договор доверительного управления имуществом является по общему правилу возмездным.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Общая характеристика договора доверительного управления имуществом
1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.
В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).
Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.
Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.
По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.
При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддерживать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.
Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).
Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.
Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.
В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).
Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).
Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.
В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).
Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.
Кто может быть доверительным управляющим
Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель ГК РФ, статья 1015. Доверительный управляющий .
Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ (последняя редакция) профессионального участника этого рынка.
Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.
Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы
Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.
Как выбрать доверительного управляющего
Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ИЗ ЕГРЮЛ/ЕГРИП . Если нет, то они не имеют права заключать договор.
Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие» ФГБУ ИАЦ СУДЕБНОГО ДЕПАРТАМЕНТА , участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.
При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре Реестры ЦБ РФ ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности Рейтинги надежности и качества услуг управляющих компаний . Наивысший показатель — А++ или ААА.
Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.
Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Отношения по доверительному управлению регулируются положениями гл. 53 ГК РФ. Однако для всех перечисленных видов доверительного управления устанавливаются специальные правила, закрепляющие особенности их правового регулирования. В этом и есть основной смысл их выделения в законах. Данные правила имеют приоритет по отношению к положениям ГК РФ как специальные. Соответственно, нормы ГК РФ могут применяться к ним только в части, не урегулированной специальными нормами. Это вытекает как из общеправовых принципов разрешения коллизий в праве, так и из выражающих принцип приоритета специальных норм перед общими законодательных положений, например содержащихся в п. 4 ст. 1012, абз. 3 ст. 1025 и п. 2 ст. 1026 ГК РФ, ст. 23 ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». При этом следует учитывать, что нормы ГК РФ безусловным приоритетом по отношению к нормам других федеральных законов не пользуются .
———————————
Подробнее об этом см.: Курбатов А.Я. Порядок разрешения коллизий в российском праве.
По некоторым видам доверительного управления осуществляется подзаконное правовое регулирование. В частности, Федеральная служба по финансовым рынкам разрабатывает и утверждает единые требования к правилам осуществления профессиональной деятельности с ценными бумагами (пп. 3 ст. 42 ФЗ «О рынке ценных бумаг»), а также осуществляет правовое регулирование целого ряда вопросов деятельности управляющих компаний в случаях, указанных в федеральных законах. Правила осуществления доверительного управления кредитными организациями установлены Банком России как органом, уполномоченным устанавливать для кредитных организаций правила бухгалтерского учета и отчетности (пп. 14 ст. 4 ФЗ от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»). Однако если кредитные организации осуществляют доверительное управление эмиссионными ценными бумагами и денежными средствами, предназначенными для инвестирования в эти ценные бумаги или получаемыми в процессе такого управления, а также выполняют функции управляющих компаний (когда это возможно), они должны руководствоваться актами Федеральной службы по финансовым рынкам.
О ПРАВАХ УЧРЕДИТЕЛЯ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Широко распространенной ошибкой применения законодательства о доверительном управлении является то, что положение абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК РФ, согласно которому передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, пытаются распространить на все объекты. Вместе с тем оно касается только объектов права собственности (вещей, включая приравненные к ним бездокументарные ценные бумаги, а также имущественных комплексов, не являющихся предприятиями).
Именно при объединении вещей, принадлежащих разным учредителям доверительного управления, а также при образовании имущественных комплексов неизбежно возникает режим общей долевой собственности как на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Причем данный режим возникает в силу указания в законе, а не из договоров (п. п. 1, 3 и 4 ст. 244 ГК РФ). Вопросы, касающиеся иных прав учредителя доверительного управления, разрешаются на основании общих положений гражданского законодательства.
Основными здесь являются следующие моменты:
1) при передаче в доверительное управление вещей учредитель доверительного управления обладает комплексом прав: у него сохраняется право собственности на вещи, переданные в доверительное управление, и возникают обязательственные права требования к доверительному управляющему (в частности, касающиеся возврата вещей и выплаты доходов, полученных от управления ими);
2) при передаче в доверительное управление не связанных с обладанием вещами имущественных прав, в том числе безналичных денег как обязательственных прав требования и исключительных имущественных прав, для учредителя доверительного управления происходит трансформация указанных прав в обязательственные права по договору доверительного управления, а сами эти права временно переходят к доверительному управляющему. При прекращении доверительного управления происходит обратная трансформация;
3) при объединении доверительным управляющим имущества учредителя доверительного управления с имуществом других лиц в единый имущественный комплекс у учредителя доверительного управления, вне зависимости от объекта доверительного управления, дополнительно к обязательственным правам по договору доверительного управления возникает право на долю в общей собственности на этот имущественный комплекс.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Кто может быть участником договора доверительного управления имуществом
Итак, в число лиц, которые могут являться сторонами-участницами договора доверительного управления материальными благами, входят следующие граждане.
Таблица 1. Стороны договора доверительного управления имуществом
| Сторона | Описание |
|---|---|
| Учредитель управления | Первой стороной договора выступает владелец материального объекта, являющийся так называемым учредителем управления. |
| Доверительный управляющий | Вторым участником рассматриваемых договоренностей будет лицо, на которое возлагаются обязанности по управлению имущественным наименованием, а именно, доверительный управляющий. |
| Выгодоприобретатель | Последним в списке значится выгодоприобретатель — фигура, которая не обязательно должна указываться в договоре, так как при отсутствии указания на третье лицо, автоматически данный статус приобретает учредитель управления (однако, выгоду может получать и иное лицо, не учредитель, в интересах которого в дальнейшем будет производиться использование имущества). |