Как разделить квартиру на доли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить квартиру на доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Раздел совместно нажитого имущества: общие положения

Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.

К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.

Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.

При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.

Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.

Как поделить ипотечную квартиру при разводе

Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.

Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:

• продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
• один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
• с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП;
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Необходимые документы

Чтобы юридически грамотно оформить раздел приватизированного имущества и жилой площади необходимо иметь определенный список документов, которые понадобятся вам при обращении в Росреестр. К ним относится:

• Соглашение между собственниками, которое содержит информацию о размере выделяемых долей, а также описан порядок использования жилой площади;
• Ксерокопии паспортов;
• Документ, подтверждающий соглашение от органов опеки, в случае участия в соглашении несовершеннолетних детей;
• Технические документы недвижимости (БТИ);
• Заявление в Росреестр, составленное по установленному образцу;
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Если собственники недвижимости решили заключать договор о выделении долей, следует также помнить о некоторых нюансах. Необходимо думать не только о том, как разделить приватизированную квартиру по долям, но и о том, как разделить коммунальные платежи. Разумнее всего привести их в соответствие с размерами долей собственников.

В этом случае оформляется заявление в ЖЭК. В бумаге указывается соглашение о разделе квартиры и порядке ее пользования, а также документы подтверждающие право собственности и БТИ. Помимо этого, необходимо оплатить государственную пошлину. Если же собственники не смогли придти к удовлетворяющему все стороны договору, то в таком случае решение о том, как разделить доли в приватизированной квартире, принимает суд. В таком случае, чтобы разделить выплату коммунальных платежей следует предоставить в ЖЭК решение суда.

Еще один популярный вопрос — как разделить квартиру после развода, если она оформлена на мужа? В этом случае ответ прост. Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, то по закону вам полагается ее половина. Точно также, как делится имущество при разводе, если собственник жена. В этом случае, при отсутствии возможности заключения соглашения, бывший супруг или супруга могут обратиться в суд. На заседании могут понадобится финансовые документы, подтверждающие, что жилая площадь была приобретена в результате совместного труда.

Данное правило работает даже в том случае, если квартира является однокомнатной. После суда каждый собственник получает право производить со своей долей любые рыночные манипуляции, включая продажу, сдачу в аренду и совершения обмена. Об этом стоит помнить, думая о том, как разделить однокомнатную квартиру при разводе.

Раздел неприватизированной квартиры при разводе

Неприватизированная квартира — жилье, полученное по договору социального найма. Такое жилье находится в муниципальной или государственной, но не в частной собственности.

Соответственно, жильцы права собственности на неприватизированную квартиру не имеют. Однако они могут владеть ею, жить в ней и совершать с ней любые сделки — продавать, дарить, обменивать и т.п.

В отличие от приватизированной квартиры, факт владения неприватизированным жильем подтверждается не свидетельством о праве собственности, а только лишь регистрацией человека (прописки) в неприватизированной квартире. То есть, если человек прописан в квартире, то он может пользоваться и владеть ею.

Из этого вытекает другое важное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной. Неприватизированную квартиру можно продать (обменять, подарить) только целиком, вместе со всеми прописанными там людьми (если они там имеются). А вот продать свою «прописку» в виде «доли» в неприватизированной квартире — нельзя. Долю можно продать только в приватизированном жилье.

Это означает, что в случае развода неприватизированная квартира не делится. Прописанные в ней супруги могут продолжать жить в ней, но продать свою часть кому-то — не могут.

Однако, «разделить» неприватизированную квартиру можно следующими способами:

1. Один супруг может выкупить у другого супруга право на всю квартиру, а второй супруг добровольно выпишется из нее.
2. Супруги могут продать квартиру и поделить вырученные деньги поровну.
3. Супруги могут разменять одну квартиру на две, и каждому будет принадлежать отдельное жилье.
4. Супруги могут продолжать жить в одной квартире, но, в случае наличия такой возможности, один из супругов выпишет другого через суд. Как выписать бывшего члена семьи из квартиры можно узнать в соответствующей статье или у юриста.

Раздел кооперативной квартиры при разводе

Раздел кооперативной квартиры во многом схож с разделом ипотечного жилья. В обоих случаях квартира не принадлежит семье до тех пор, пока ее стоимость не будет оплачена либо кредитной организации, либо жилищному строительному кооперативу.

После того как по договору с ЖСК квартира будет оплачена, супруги оформят свидетельство о праве собственности, и квартира станет принадлежать им. Согласно статье 218 Гражданского кодекса, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

После этого в случае развода принцип действия будет тем же, что и с приватизированной квартирой – супруги разделят ее на доли и оформят отдельное свидетельство на каждую из долей.

Если же паевые взносы за кооперативную квартиру пока не выплачены, то разделить квартиру на праве долевой собственности – нельзя.

Самым простым вариантом будет передача всей квартиры во владение одному из супругов – тому, на кого оформлен договор ЖСК, с оплатой второму супругу стоимости его доли в квартире. Если супруги согласны сделать это добровольно, им достаточно составить соответствующее соглашение. Если же один из супругов отказывается оплачивать части доли другого супруга или продавать свою долю, то его можно обязать сделать это через суд.

В целом, если по разделу квартиры в ЖСК есть спор, то решать его надо с привлечением квалифицированного юриста, способного оценить ситуацию и найти выгодный для клиента выход. А судебное решение будет принято в зависимости от того – как оформлена кооперативная квартира, от пожеланий сторон, размера погашенного долга и прочих частных обстоятельств.

Допустимое количество долей

Отечественное законодательство не устанавливает максимально допустимое количество долей, на которые можно разделить квартиру. Данный вопрос решают собственники жилья самостоятельно. Обычно количество долей равно количеству собственников.

Необходимо, чтобы раздел на доли не приводил к ущербу для квартиры и всего дома в целом. Процедуру раздела квартиры потребуется согласовать с сотрудниками коммунальных служб и с лицами, проживающими по соседству.

Чтобы узнать, можно ли конкретную квартиру разделить на доли, супругам рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту, который работает в области строительства и проектирования. Его экспертное мнение желательно учитывать при разделе квартиры и ее переоборудовании. Если супруги для раздела квартиры обратились в суд, то он также учтет мнение экспертов.

При отсутствии возможности разделить квартиру, ее могут передать одному из супругов, в то время как второй получит финансовую компенсацию. Еще один вариант – установить порядок общего пользования квартирой.

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Способы раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

На практике существует несколько способов раздела жилого помещения, находящегося в долевой собственности. Перечислим некоторые из них.

1. Самым простым можно назвать вариант, когда совладельцы объекта недвижимости продают жилье, а вырученные от продажи средства делят согласно имеющимся у каждого собственника долям. Такой вариант возможен, если все собственники согласны с продажей. Если же хотя бы один из них не даст согласия на сделку либо будет игнорировать процесс, то такой вариант раздела будет для остальных совладельцев недоступен, так как вопреки воле любого из собственников, даже с помощью судебного процесса реализовать спорную квартиру невозможно.
2. Вторым вариантом является такой раздел жилья, при котором один совладелец выкупает у другого (или остальных) доли в праве общей собственности на объект недвижимости. В этом случае между совладельцами заключается простой договор купли-продажи доли на жилое помещение, после этого покупатель выплачивает продавцу стоимость его доли и становится полноправным собственником всей квартиры. Достоинство такого раздела в том, что, как и в первом варианте, он достаточно просто реализуется, недостатком же можно назвать обязательное согласие предполагаемого продавца своей доли в заключении договора купли-продажи.
3. Если не удается решить проблему по первым двум вариантам, тому из совладельцев, кто больше не желает быть собственником доли в жилом помещении, остается продать свою долю третьим лицам, для этого не потребуется согласие остальных совладельцев. Но необходимо помнить, что другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому жилец, желающий продать свою долю, должен сначала в письменной форме оповестить остальных о своем намерении реализовать часть совместной недвижимости. Помимо самого намерения продажи, собственник должен в документе указать заявленную стоимость своей доли и, при наличии, условия продажи. Если другие собственники в течение месяца не проявят заинтересованность в покупке доли, то продавец получает право продать ее третьим лицам.
4. Еще одной возможностью хоть как-то разделить совместную собственность можно назвать определение права использования собственником жилого помещения соразмерно его доле. Стоит заметить, что при этом жилое помещение остается в совместной собственности всех совладельцев, то есть выделения доли в натуре не происходит.
5. Последний, самый сложный вариант раздела – выделение долей в натуре. Возможность процедуры, как и порядок осуществления такого раздела описан выше.

Как разделить квартиру на доли в судебном порядке

Если собственники имеют разные представления об имущественных претензиях, споры решают в судебном порядке.

Исковое заявление о выделе доли в квартире подают в суд района, к которому относится место расположения квартиры. Истцом выступает лицо, претендующее на долевое право. Ответчиками будут собственники квартиры.

Нужно учитывать, что время подачи иска ограничено действующим сроком исковой давности — 3 года после того, как было выявлено право для предъявления имущественных претензий.

Долевая собственность на квартиру

Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам:

• все зарегистрированные в жилом помещении приняли участие в его приватизации;
• несколько человек унаследовали один объект недвижимости;
• квартира подарена сразу нескольким лицам, например, бабушка подарила квартиру двум внукам в равных долях.

В таких ситуациях фактический раздел становится зачастую сложной процедурой, так как для того, чтобы разделить жилое помещение в натуре необходимо соблюдение нескольких условий:

• отдельный вход для каждой вторичной квартиры;
• наличие или техническая возможность оборудовать в каждом отдельном жилом помещении санузел, кухню, ванную;
• самостоятельные вводы в отдельные объекты недвижимости газа, воды, электричества.

Похожие записи:

• Сокращение штата МВД в марте 2023 году, какие же изменения произошли?
• Как написать сопроводительное письмо к документам — образец
• Минтруд назвал размер пособия по безработице на 2023 год