На что нужно обратить внимание при покупке частного дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что нужно обратить внимание при покупке частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если речь идёт о покупке большого, дорогого коттеджа, либо есть сомнения в качестве постройки, то имеет смысл привлечь к осмотру дома строительного эксперта. В одиночку лучше не смотреть. Сравнительно недавно в Екатеринбурге появилась услуга по техническому обследованию частного дома перед покупкой. Стоимость услуги в среднем 8-12 тыс. руб. за объект, зависит от расстояния и размеров объекта. Чтобы убедиться, что приглашённый строительный эксперт обладает необходимой квалификацией, у него надо спросить удостоверение, подтверждающее его статус в качестве эксперта и документы от организации где он работает о членстве в проектной строительной СРО. Приглашённый специалист помимо визуального осмотра и проверки всех элементов дома сможет с помощью тепловизора проверить тепловые характеристики постройки и найти мостики холода.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Шаг 3. Выбрать день для поездки

Обычно знакомиться с загородным домом покупатели едут в выходной день и в хорошую погоду. Но это не всегда лучший выбор времени. Дом, который планируется использовать в режиме дачи, лучше действительно поехать осматривать в выходные. Так можно получить информацию не только о самом объекте, но и о загруженности трассы именно в те дни, в которые будут совершаться приезды на дачу. А вот с домом, предназначенным для постоянного проживания, лучше знакомиться в будни. В идеале – приурочить время поездки к началу рабочего дня. В конце дня лучше не ехать, так как в сумерках осматривать дом бессмысленно – все недостатки скроет тьма. Что касается погоды, то имеет смысл подгадать осмотр дома под дождливый день. Тогда можно будет увидеть, насколько хороши во время дождя подъездные пути и садовые дорожки. Плюс убедиться в качестве кровли и правильной работе водосточной системы.

Если ориентироваться на время года, то считается, что лучшее время для знакомства с загородным домом – весна, когда уровень грунтовых вод на максимуме. В этот момент можно проконтролировать качество гидроизоляции подвала (если он есть), а также оценить качество подъездных дорог.

Шаг 7. Изучить техническую документацию на дом

Хорошо если владелец дома может предъявить полный комплект проектной документации на него. Другое дело, что не каждый покупатель способен изучить эту документацию. А ведь потенциальному покупателю следует, как минимум, убедиться, что ему показали проект именно этого дома – что в доме и проекте совпадает количество комнат и этажей, тип фундамента и кровли. Качественный проект должен содержать не только виды фасадов и планировку помещений, в нём должны быть чертежи узлов, схемы инженерных сетей, монтажные схемы. Если у покупателя есть возможность показать проект специалисту, он может сфотографировать все страницы проекта. Главное, чтобы хватило памяти и заряда телефона, ведь число страниц проектной документации может составить несколько сотен. Хотя действительно грамотный проект может занимать всего лишь несколько страниц с правильными расчетами нагрузок.

Впрочем, если проекта нет в наличии, это не значит, что дом недостаточно хорош. Если строили профессионалы, качество постройки будет вполне приемлемым.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Для начала стоит определиться с собственными приоритетами и пожеланиями. От ответов на такие вопросы, как «где должно находиться домовладение» и «с какой целью оно будет использоваться», зависит диапазон предстоящих поисков. Если речь идет только о летнем отдыхе — наиболее уместным определением подбираемого объекта станет термин «дача», независимо от того, в каком месте фактически будет расположено домовладение: в деревне, поселке, садоводческом товариществе и т. д. Строения, рассчитанные на круглогодичное проживание, проще определять, как «загородный дом» — это может быть и отдельный коттедж с приусадебным участком, и таунхаус, представляющий собой совмещенную постройку в несколько этажей с разделяющей стеной посередине и отдельными входными группами для каждой из проживающих семей.

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Чем еще рискует покупатель

Одна из основных проблем покупателя заключается обычно в том, что он невнимательно прочитал передаточный акт: это грозит тем, что рассматривали вы уютный дом с мебелью и встроенной техникой, а получите голые стены с вывернутыми лампочками и демонтированными розетками, может дойти даже до того, что прежние владельцы сдерут обои и сколют плитку.

Чтобы избежать данной ситуации, необходимо отразить текущее состояние дома в передаточном акте. Там должны быть запротоколировано наличие мебели (если вы покупаете дом с обстановкой), отделки, встроенной техники и так далее. Если после подписания документов внешний вид и содержимое здания изменились, это может стать причиной расторжения сделки. Также можно в судебном порядке потребовать от продавца вернуть все как было.

Второй проблемой могут стать неузаконенные хозяйственные постройки на участке: их назначение должно соответствовать зарегистрированному, иначе покупатель рискует столкнуться с бюрократическими препонами.

Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку

Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.

У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.

Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?

Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки. Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:

• правовом статусе домовладения,
• доступных документах, ​​
• техническом состоянии здания,
• ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.

Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:

• уровня влажности,
• эффективности вентиляции.

Специалист также может провести поверхностную экспертизу:

• правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
• укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
• может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.

Какие документы должны быть, правовой статус

Документы – это первое, что стоит посмотреть при покупке частного дома и земли. Нужно проверить:

1. Документ, подтверждающий право собственности на дом – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в право наследства, договор дарения, мены.
2. Свидетельство о государственной регистрации – выписка из государственного реестра прав собственности, кадастровый паспорт.
3. Технический паспорт на дом, задокументированную узаконенную общую площадь дома, площадь отдельных комнат, помещений.
4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (документы о приватизации, купле-продаже).

Следует проверить:

• паспортные данные владельца дома;
• паспортные данные супруга/супруги владельца;
• выписку о прописанных людях;
• согласие супруга/супруги на сделку.

Наиболее важные документы, подлежащие анализу:

1. свидетельство о государственной регистрации,
2. кадастровый паспорт.

Кадастровый номер присваивается дому и не меняется со сменой его владельца. Важно проверить соответствие технической документации фактическому состоянию здания – все постройки, пристройки должны быть узаконены. В противном случае это может поставить нас под угрозу – конструкция может быть произвольной, выполненной не в соответствии с утвержденным проектом. «Исправление» такой ситуации создает сложные финансовые издержки, некоторые виды реконструкции узаконить невозможно.

Важно осведомиться об ограничениях собственности, например, наличие закладной. Данные, содержащиеся в земельном и ипотечном реестре, следует сравнивать с фактической ситуацией, например, количеством этажей.

Оценить правовой статус поможет выписка из земельного кадастра, где найдем:

• номер участка,
• площадь,
• данные владельца,
• тип земли,
• класс земли,
• номер земельного регистра.

Выписка сопровождается картой – контуром земельного кадастра со зданиями с границами недвижимости. Можно увидеть:

• границы смежных участков,
• форму земельного участка,
• схему дома,
• количество этажей.

Чем старше здание, тем меньше шансов получить все документы. Стоит спросить у владельца, имеется ли:

1. Разрешение на строительство дома.
2. Акт о введении здания в эксплуатацию.
3. Строительный проект. Отсутствие проекта может указывать на то, что здание не было построено в соответствии с утвержденным проектом.
4. Договора на водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.
5. Договора с поставщиками кабельного телевидения, интернета.
6. Инструкции по эксплуатации оборудования – необходимы, когда присутствуют приборы, требующие сложной, непрерывной работы, обслуживания.

Выбор дома. Все «ЗА» и «ПРОТИВ»

Как правило, человек, решившийся стать собственником дома, уже взвесил все «за» и «против», оценил свои силы и возможности и смирился с необходимостью постоянного ухода и окучивания своего будущего недвижимого имущества. А также прилегающей к нему, имуществу, территории. Однако здесь и начинается самый главный и самый ответственный этап – выбор дома.

Итак, как выбирать. Допустим, вы уже определились с суммой, которую вы можете позволить себе потратить, с типом будущего жилья (дом в коттеджном поселке, дом в пригороде или, может быть, перестроенная дача). Допустим, вы даже представляете, каким именно должен быть дом и где именно вы хотели бы жить. Вот тут-то и надо держать ухо востро, выбирая из множества предложенных вариантов.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

Состояние дома, его коммуникаций и участка.

1. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам. Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.
2. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. «Экономят» на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Дом с земельным участком продавать может только его владелец. Если гражданин пользуется имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, то его возможности по распоряжению будут ограничены. Продать имущество он не сможет. А договор купли-продажи Росреестр не будет регистрировать.

При покупке дома с участком, что нужно сделать, так это проверить документы на дом. Если строение не оформлено, то заниматься этим придется покупателю. Узаконивание строений производится в судебном порядке. Придется нести дополнительные издержки. Судебные разбирательства могут затянуться и потребовать затрат, да и результат непредсказуем.

Как проверить чистоту сделки – это первый вопрос, который встает перед покупателем. Иметь дело лучше непосредственно с собственником. Приобретение недвижимости по доверенности – это всегда риск. Есть вероятность, что документы были подделаны. Их подлинность можно проверить у нотариуса. Также необходимо связаться с самим владельцем, чтобы узнать, одобряет ли он сделку.

Чтобы исключить подводные камни, способные возникнуть при покупке дома за городом, покупателю необходимо проверить, правильно ли оформлены и зарегистрированы бумаги. Лучше такую проверку доверить юристу. Надо выяснить, принадлежит ли продавцу участок, где расположен дом, или же он в пользовании. Следует выяснить, оформлены ли документы на дом, или вам предлагают приобрести землю с незарегистрированным домом, то есть с самовольной постройкой.

Также надо сверить площадь земельного участка и дома по бумагам и в реальности, определить вид постройки и удостовериться в его соответствии документам (жилой дом, нежилая постройка и т.п.), проверить паспорт БТИ, убедиться, что в строениях нет незаконных перепланировок, а также, что на них нет незакрытых дел в БТИ.

Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.

Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.

Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Похожие записи:

• Уменьшение УСН и ПСН на страховые взносы в 2023 году
• Страховые взносы за январь 2023: сроки уплаты, уведомление, платёжка
• Как распорядиться материнским капиталом через Госуслуги: пошаговая инструкция