Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Что закреплено в законодательстве
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Порядок составления договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.
В практике есть три точки зрения об этом договоре:
- Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
- Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
- Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).
Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом
Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:
- Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
- Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
- Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
- Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Что такое договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг? Так как ТСЖ не является поставщиком коммунальных услуг, а только посредником, вы можете не прописывать этот пункт в документе, но если все таки вы желаете обратить на него внимание, то вам следует ознакомиться с тарифами ресурсоснабжающих организаций прежде, чем заключать договор с ТСЖ на их условиях.
Можно ли заключить договор не члену ТСЖ с ТСЖ?
Не член ТСЖ, а простой жилец имеет право заключать договор с ТСЖ как на общедомовые услуги, так и на услуги для себя лично.
Например, на помывку площадки перед дверью раз в несколько дней, тогда когда стандартная уборка осуществляется раз в неделю. Разумеется, тарифы для данного жильца будут несколько отличны от других.
Ознакомившись с деятельностью товарищества, а главное, изучив все аспекты заключения договора с ним, вам остается лишь выбрать подходящую организацию или сформировать ее самостоятельно.
Только в ваших руках и в руках ваших соседей по дому состояние вашей постройки и только от вашего тщательного выбора обслуживающей организации будет зависеть, какой вид она приобретет спустя пару лет и как быстро придет в упадок.
Пользуйтесь полученной здесь информацией в своих интересах.
Заключение договора с управляющей компанией
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.
Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.
Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя. Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.
В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.
Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы.
На чем строятся отношения?
Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:
- Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
- Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
- Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.
Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.
Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:
- Решение совета в виде протокола.
- Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
- Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
- И прочее.
Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
⇒ Образец типового договора с УК можно скачать с нашего сайта.
Обязанности собственников жилого помещения
Как ранее уже было сказано, наличие прав жильцов в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, являются основанием и возникновения у жильцов определенных обязанностей.
В первую очередь это своевременная и в полном объеме оплата услуг, которые оказаны управляющей компанией.
Такая обязанность у лица появляется после того, как он зарегистрирует права в отношении жилого помещения.
Запомните! Собственник обязан оплачивать электроэнергию, газ, воду, тепло.
Помимо этого, собственник помещения обязан оплачивать обслуживание внутридомовых коммуникаций, примыкающих территорий к дому.
Как ранее уже было сказано, стоимость услуг устанавливается управляющей компанией не самостоятельно. Стоимость определяется общим собранием собственников жилых помещений на основании тарифов, предложенных управляющей компанией.
Для отдельных видов услуг, которые оказываются страховой компанией, тарифы устанавливаются либо на федеральном уровне, либо органами местного самоуправления.
В случае наличия органа самоуправления жильцов или кооператива он от имени жильцов заключает соглашения с подрядными организациями, которые оказывают коммунальные услуги.
Одной из обязанностей таких органов является составление и направление каждый месяц счетов, для того чтобы каждый жилец получил возможность их оплатить.
Обратите внимание на то, что форма платежного документа должна быть для каждого собственника едина. Размер оплаты услуг рассчитывается для каждой квартиры индивидуально в соответствии с количеством единиц потребляемых жильцами.
Жалоба в Прокуратуру на управляющую компанию.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает. Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением. Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все. Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
Договор с управляющей компанией на что обратить внимание
Необходимо обратить особое внимание на сроки исполнения обязательств сторонами, периодичность предоставления управляющей компанией отчётов о проделанной работе перед собранием собственников, — советует адвокат, член Некоммерческого партнёрства «Юристы за гражданское общество» Надежда Скомаровская. — Ведь управляющая компания может выполнить некоторые виды работ и через несколько дней, а то и месяцев. При этом условия договора нарушаться не будут, следовательно, и не возникнет административной ответственности. В таком случае и оплата собственниками услуг компании не может быть обусловлена сроками.
В пункте «ответственность» должна быть подробно расписана ответственность обоих сторон. На практике в договорах в основном говорится об ответственности собственника, а по управляющей компании указывается только общая информация (имеется лишь ссылка на действующее законодательство).
Очень важный вопрос — оплата услуг управляющей компании. Все расценки должны быть детализированы, собственник должен иметь чёткое представление о том, сколько и за что конкретно он платит. Хорошо, если в договоре будет прописана периодичность общих собраний, на которых управляющая компания должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе.
Прежде чем заключать договор, обратитесь к юристу, который сделает полный его анализ и поможет собственникам составить протокол разногласий. Договор следует подписывать с учётом данных разногласий на общем собрании собственников. Если управляющая компания отказывается вносить изменения, то собственники имеют право выбрать другую управляющую компанию.
Соглашение, заключаемое между собственниками жилья и жилищной компанией, дает определенную гарантию исполнения своих обязанностей с обеих сторон. В нем должна содержаться следующая информация:
- Список общедомового имущества.
- Перечень обязательных работ, которые организация должна выполнять на протяжении всего срока действия договора.
- Установление тарифов на обслуживание жилого дома с указанием сумм.
- Права, обязанности и ответственность всех сторон.
- Кто и каким способом проводит контроль за ее деятельностью.
- Периодичность, с которой будет составляться и передаваться отчет о ведении деятельности.
В некоторых ситуациях пункт о составе общедомового имущества отсутствует. Иногда обслуживающая компания ссылается на технический паспорт здания. Если соглашение не содержит данного пункта, его составление считается незаконным. Технический паспорт идет в качестве обязательного приложения к основному договору.