Переуступка квартиры: успеть в последний вагон

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры: успеть в последний вагон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Процесс оформления переуступки

Удобнее и проще передать работы по оформлению в руки юристов. Но если вы планируете заниматься процессом самостоятельно, да и в целом для понимания нюансов работы специалистов — ознакомьтесь с этапами этой процедуры.

1. Проверка документов

Начать предстоит с проверки документов как застройщика, так и продавца. У первого важно убедиться в наличии проектной декларации, разрешения на строительство, договора аренды земельного участка. Эта документация должна находиться в открытом доступе. У продавца проверяем платежные документы и договор долевого участия (в выписке из ЕГРН указаны сведения о ДДУ).

1. Заключение договора

Договор переуступки обычно можно взять у застройщика. Договор должен содержать:

• данные о квартире;
• стоимость жилья;
• переход прав на недвижимость по договору долевого участия;
• информацию о способах и сроках уведомления строительной компании о переуступке.

1. Подготовка документов

Чтобы зарегистрировать права, соберите следующие бумаги:

• паспорта всех участников сделки;
• дду;
• договор уступки (в нескольких экземплярах — для всех участников сделки и один для Росреестра);
• квитанция об оплате госпошлины (350 рублей — за регистрацию договора в Росреестре, 2000 — за оформление права собственности);
• нотариально заверенное согласие супругов на заключение сделки;
• справка от продавца об отсутствии долга перед строительной компанией;
• разрешение банка (в случае наличия ипотеки на приобретаемое жилье);
• разрешение органов опеки, если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние дети.

1. Регистрация договора в Росреестре

Риски переуступки обязательств по ДДУ

К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.

От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:

• Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.

По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.

• Соблюдение графика строительства.

Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.

• Соблюдение планировки.

По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.

• Судебные разбирательства.

Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.

• Отзывы в интернете.

Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.

• Дополнительные траты.

Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.

Как купить квартиру в новостройке без переплат

При покупке жилья посредством переуступки прав по ДДУ нужно строго соблюдать регламент такого рода сделок. Основные шаги:

• Согласование возможности переоформления договора на другое лицо со всеми сторонами сделки.
• Изучение и корректировка нового договора ДДУ. В него можно вносить интересные инвестору пункты, согласовывать и корректировать малопонятные и взаимоисключающие.
• Уведомление каждой из сторон ДДУ об изменении стороны. Это делает продавец. Он оповещает застройщика и прочих заинтересованных лиц о смене стороны в договоре долевого участия.
• Итоговое согласование цены. Первоначально интересное предложение можно скорректировать. За время раздумий и согласований цена может увеличиться или снизиться при отсутствии спроса.
• Продажа квартиры возможна только через месяц после уведомления всех участников ДДУ.
• Заключение договора цессии. Его сторонами является застройщик и оба инвестора: прежний и новый.
• Регистрация договора в Росреестре.
• Подписание акта приёма выполненных работ по договору ДДУ. Имеется в виду фиксация права переуступки. Подписание аналогичного акта на квартиру происходит по завершении строительства в момент приёмки его результата.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Первичный рынок: как продают квартиры в недостроенном доме?

Несмотря на то что право собственности на квартиру вы еще не зарегистрировали, вы имеете право продать объект недвижимости. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре долевого участия прописано, что переуступка прав запрещена (скажем прямо, это крайне редкая ситуация – как правило, застройщики разрешают подобные мероприятия).

Для совершения сделки заключается договор цессии, по которому покупатель берет на себя права и обязанности, связанные с участием в долевом строительстве. Деньги перечисляются продавцу на счет в банке, и он разрывает отношения с девелопером.

Перерегистрировать ДДУ на новое лицо можно только в том случае, если ваш собственный договор долевого участия успешно зарегистрирован в Росреестре. Если вы покупали квартиру по договору бронирования или соинвестирования, все вопросы решаются исключительно с застройщиком (но найти покупателя на такую квартиру будет непросто). Такие сделки рискованны для обеих сторон.

Продажа квартиры в строящемся доме – популярный инструмент на рынке недвижимости, и во многих случаях застройщики лично участвуют в проведении переуступки прав. За это они берут небольшую комиссию с продавца или покупателя (от кого именно – зависит от конкретной компании).

Как найти покупателя на свою квартиру?

В последние месяцы переуступок становится все больше – люди в срочном порядке продают свою недвижимость. И это формирует не самую благоприятную тенденцию – предложение постепенно начинает превышать спрос. Что сделать, чтобы быстро найти покупателя? Даем несколько советов:

· Демпингуйте. Стоимость на 10-15% ниже среднерыночной позволит продать квартиру быстро – иногда поиск покупателя занимает буквально 1-2 дня.

· Правильно позиционируйте. Сделайте хорошие фотографии жилого комплекса, опишите его преимущества, плюсы района. Чем более нестандартная ваша квартира, тем быстрее она будет продана – если планировка включает мастер-спальню, окно в ванной, несколько балконов, террасу, гардеробную – не забудьте указать это в своем объявлении. Покупатели высоко ценят такие особенности: не стоит это игнорировать.

· Обратитесь к специалистам. Если времени в обрез, и вы понимаете, что самостоятельно не справитесь с продажей, позвоните в надежное агентство недвижимости, опишите свою ситуацию. Агент не только поможет в предпродажной подготовке, показах и подписании договоров, но и проконсультирует касательно рыночной цены в районе.

· Соберите пакет документов заранее. Не ждите до последнего! Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, договор долевого участия, справка, подтверждающая отсутствие долгов перед застройщиком, виза банка, одобряющая переуступку и разрешение девелопера на передачу прав собственности: все эти документы должны быть у вас на руках. Если вы получите их заблаговременно, то не будете терять время, когда долгожданный покупатель найдется.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.

Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.

Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

1. Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
2. Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
3. Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
4. Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
5. Между покупателем и продавцом производится расчет.
6. Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – дом не сдан

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это наиболее распространенный способ купить квартиру во вновь построенном доме на завершающих этапах его строительства.

Обычно, у надежных застройщиков Анапы имеются свои мелкие и крупные инвесторы, которые выкупают самые ликвидные квартиры на начальном этапе строительства. Квартиры они покупают по договору долевого участия, в полном соответствии с ФЗ-214, с оформлением страхового полиса и регистрацией в Росреестре.

Ближе к сдаче дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свои квартиры на продажу, но уже не по той цене, по которой они брали у застройщика, а несколько дороже. В этот момент и сходятся интересы инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме на завершающих этапах строительства.

В этой схеме право собственности на саму недвижимость, в частности Свидетельство о праве собственности пока отсутствует, ведь дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках есть ДДУ (договор долевого участия). Вот все права Участника по этому договору вы и можете купить.

Оформление переуступки прав собственности по договору ДДУ фактически закрепляет право на собственность, когда дом будет сдан в эксплуатацию окончательно. Т.е. формально вы покупаете не саму квартиру, а все права дольщика. По факту это означает обычное приобретение квартиры в новостройке.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.

Показатель	Значение
Гос. пошлина	350 руб
Подоходный налог	13% от налоговой базы
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика	до 4% или фиксированная сумма

Похожие записи:

• Временная регистрация иностранных лиц по месту пребывания
• Универсальное пособие вместо пяти прежних вводится с 2023 года
• Взносы на капремонт в Башкирии с 2023 года могут увеличить на 20%