Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

• согласие на смену категории;
• отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

• с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
• не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

• исправить ошибки;
• подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Ответственность за использование земельного участка не по назначению

Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.

Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:

• для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
• для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.

Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.

В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:

• для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
• для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

В каких случаях могут отказать в переводе

Отказ возможен в следующих случаях:

• при получении отрицательных результатов экологической экспертизы, если проведение данной процедуры необходимо;
• на основании ограничений, установленных действующим законодательством РФ;
• при несоответствии заявленной категории утвержденному плану развития территории.

Кроме того, изменение категории земель сельскохозяйственного назначения невозможно при следующих обстоятельствах:

• кадастровая стоимость участка на 50 % и более превышает средний показатель кадастровой стоимости земель, установленный по району (ст. 79 Земельного кодекса РФ);
• участок отнесен к особо ценным угодьям сельского хозяйства.

При получении отказа в переводе земли в другую категорию собственник участка вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. Удовлетворение иска возможно только в том случае, если заявитель предоставит четкое обоснование своих требований.

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

В каких целях допустимо переводить сельхозугодья в другую категорию

Перечень исключительных случаев, в которых допускается такой перевод, приведен в специальном ФЗ № 172, посвященном порядку выполнения этой процедуры.

Согласно этому закону, перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется в следующих случаях:

1. при их консервации;
2. при создании заповедников, заказников, курортов, природных парков, включая дендрологические, ботанических садов и др;
3. при установлении или изменении границ населенных пунктов;
4. при размещении промышленных объектов на сельхозземлях, кадастровая стоимость которых меньше ее среднего уровня по муниципальному образованию;
5. если сельхозучастки, непригодные для сельхозпроизводства, включаются в состав лесов или водоемов, а также земель в запасе;
6. когда на них строятся линейные объекты;
7. при выполнении РФ ее внешних обязательств, а также при строительстве на этих землях оборонных объектов;
8. при начале добычи на этих участках полезных ископаемых;
9. при размещении на них различных объектов для удовлетворения потребностей граждан (социальных, культурных и т. д).

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию запрещен для сельхозугодий, отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов, а также участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей ее средний уровень по муниципальному образованию. Исключением из этого правила могут быть случаи, описанные в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня.

Кстати, начиная с февраля прошлого года сомнительный, с точки зрения законности, перевод земель сельхозназначения в другую категорию (2014 г. имеется в виду) чреват еще и существенно повышенным штрафом за нецелевое использование таких участков. Сумма взысканий находится в диапазоне 200-500 тыс. руб., в зависимости от их кадастровой стоимости.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

• выращивания сельскохозяйственных культур;
• животноводства;
• птицеводства;
• производства аквакультур;
• ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
• КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Растениеводство 1.1
• Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2
• Овощеводство 1.3
• Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4
• Садоводство 1.5
• Выращивание льна и конопли 1.6
• Животноводство 1.7
• Скотоводство 1.8
• Звероводство 1.9
• Птицеводство 1.10
• Свиноводство 1.11
• Пчеловодство 1.12
• Рыбоводство 1.13
• Научное обеспечение сельского хозяйства 1.14
• Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15
• Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16
• Питомники 1.17
• Обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18
• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное и бытовое обслуживание, объекты образования и обеспечения научной деятельности, магазины, объекты питания, обслуживание автотранспорта, склады, пищевая переработка.

Условно разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, придорожный сервис, пищевая и строительная промышленность, склады, транспорт.

Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать

Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:

• проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
• проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
• узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
• снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
• заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.

Особенности и перспективы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

• их консервация;
• создание природных территорий особого значения;
• установление или межевание границ населенных пунктов;
• строительство объектов промышленного типа;
• непригодность участка для проведения сельхозработ и включение их в фонд лесного или водного хозяйства;
• возведение дорог, коммуникационных сетей для ИЖС, ж/д линий, газо- и нефтепроводов;
• размещение оборонных объектов с целью повысить уровень безопасности страны;
• добыча полезных ископаемых и природных ресурсов;
• размещение социальных объектов, а также сооружений для обеспечения нормального функционирования системы здравоохранения, образования и т.д.

Земельные правоотношения в пределах России регулируются Гражданским и Земельным кодексом, Конституцией и рядом дополнительных актов, постановлений, нормативов, а также региональных законопроектов. В 2022 году в силу вступил новый ЗК. Основой для его создания стал Земельный кодекс от 2001 года. Документ содержит основные положения, а также делит земли на категории пользования.

Законодательные ограничения

Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2022 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).

Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:

• консервация;
• создание особо охраняемых зон;
• формирование черты населенных пунктов;
• размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
• включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
• строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
• размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
• выполнение международных договоров и обязательств.

Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.

Земли лесного или водного фонда, особо охраняемых зон допускается переводить только в рамках данного небольшого перечня категорий (исключение — если водный объект прекратил существование и есть заключение экологической экспертизы).

Порядок перевода — примеры

Сам порядок достаточно прост и не предусматривает уплату каких-либо пошлин. Необходимо подать заявление в уполномоченный муниципальный орган, предоставить заявление (ходатайство), документы на собственника (его согласие, если обращается не сам владелец). В самом ходатайстве необходимо указать кадастровый номер, категорию и обоснование перевода: цель, необходимость использования в составе испрашиваемой категории, финансово-экономическое обоснование.

Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».

Согласно этому документу в Ленинградской области необходимо обращаться в Леноблкомимущество, структурные подразделения, непосредственно предосатвляющие государственную услугу: общий отдел Леноблкомимущества; сектор по землеустройству Леноблкомимущества. Сайт Госуслуги также предлагает возможность подать заявление при помощи сети Интернет. Как в Московской области, так и в Ленинградской области и в иных областях, можно обратиться в МФЦ.

Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую

Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.

Получение отрицательного решения может быть связано с:

• Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
• Приложением недостоверных документов.
• Предоставлением неполного пакета документации.
• Наличием ошибок в тексте прошения.
• Невозможностью перевода земли в другую категорию.
• Обращением в ненадлежащую инстанцию.
• Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
• Установлением запрета на смену категории земли.

Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.

Похожие записи:

• Нужно ли писать объяснительную?
• Стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства
• до какого возраста можно работать водителем автобуса